건물 5건
매각기일 빠른 순이야.
1강남구 역삼동 620-22
단독주택다가구
감정 87억 857만 → 최저 87억 857만 (100%) · 유찰 0회
실거래 추정 67억 5,274만 (감정 대비 −22%)
토지 80평 · 건물 약 126평 · 토지 평당 1억 938만
- 사건
- 2025타경103708
- 법원
- 서울중앙지방법원 경매11계
- 매각기일
- 11/12(목) D-6
인수 없음임차인 10명 모두 말소기준보다 늦게 전입
말소기준권리는 2015-08-07 근저당권이고, 현황조사서 임차인 10명의 전입일은 모두 2019-11-22 이후라 대항력이 없어. 명세서에 낙찰자가 인수할 권리는 적혀 있지 않아. 문건에는 임차인들의 권리신고 및 배당요구신청서가 들어와 있어.
낙찰받으면최저가 말고 세금이랑 이사비로 2억 9,838만~3억 2,038만 정도 더 들어
가격표
기준: 같은 동 단독·다가구 실거래 17건 토지 평당 중앙값 8,481만 × 80평 = 67억 5,274만
잘 풀리면최저가부터 이미 손해
꼬이면 최저가부터 손해
입찰가 들어가는 돈 잘 풀리면 꼬이면 최저가87억 857만 90억 696만 −22억 5,422만 손해 −22억 7,622만 손해 - 취득세는 넣었고, 양도세·중개비·대출이자·등기비·법무사 비용은 안 넣었어.
- 취득세는 1주택자 기준이야.
- 전용면적을 몰라서 농특세 0.2%는 안 넣었어.
- 국토부 실거래가 공개시스템 단독·다가구 매매 2024-11-07 ~ 2026-11-06 계약, 해제된 거래는 뺐어. 건물 나이·층수·도로 폭은 안 따지고 토지 평당가로만 본 거라 대충 감 잡는 용도야.
권리분석 자세히
낙찰받으면 드는 돈
잘 풀리면
- 취득세 등계산2억 8,738만원최저가에 낙찰된다고 치고 취득세 3%·지방교육세 0.3%
- 명도비추정1,100만원11세대 × 이사비 100만
- 최저가 말고 더
- 2억 9,838만원
- 최저가까지 합치면
- 90억 696만원
꼬이면
- 취득세 등계산2억 8,738만원최저가에 낙찰된다고 치고 취득세 3%·지방교육세 0.3%
- 명도비추정3,300만원주거 11세대 × 300만
- 최저가 말고 더
- 3억 2,038만원
- 최저가까지 합치면
- 90억 2,896만원
이렇게 가정했어
- 최저가 87억 857만에 낙찰된다고 치고 계산했어.
- 1주택자 기준, 다주택이면 최대 12%까지 올라가.
- 전용면적을 몰라 농특세 0.2%는 뺐어.
- 명도비는 관행치야. 꼬이면 주거 300만·상가 500만, 잘 풀리면 이사비 100만씩.
- 등기비·법무사 비용·대출 이자는 뺐어.
위험 요소
- 참고법원 사이트 정지 표시(코드 04, 뜻 확인 전)
말소기준권리
2015-08-07 근저당권(토지, 건물)
임차인
전입 보증금 대항력 배당요구 2025-04-03 미상 없음 미상 2020-11-03 미상 없음 미상 2025-01-15 미상 없음 함 2021-07-14 미상 없음 함 2021-11-01 미상 없음 함 2019-11-22 미상 없음 함 2022-03-02 미상 없음 함 2020-01-07 미상 없음 함 2024-04-05 미상 없음 함 2025-07-31 미상 없음 미상 입찰 전에 볼 것
- 일괄매각 대상 토지·건물 범위 확인
- 배당요구 기록이 없는 임차인의 전입일과 보증금 확인
- 관련사건 조정을 갈음하는 결정의 내용 확인
2강남구 역삼동 796-10
단독주택다가구
감정 68억 4,469만 → 최저 43억 8,060만 (64%) · 유찰 2회
실거래 추정 80억 6,891만 (감정 대비 +18%)
토지 95평 · 건물 약 161평 · 토지 평당 4,604만
- 사건
- 2025타경103612
- 법원
- 서울중앙지방법원 경매1계
- 매각기일
- 11/17(화) D-11
인수 위험말소기준보다 먼저 전입한 임차인, 보증금 미상
현황조사서상 2019-10-11에 전입한 임차인이 말소기준 근저당(2022-08-12)보다 먼저 들어왔고, 배당요구 여부는 확인이 안 돼. 2022-06-20에 전입한 임차인도 말소기준보다 앞서고 배당요구는 했지만, 배당으로 못 받은 보증금은 낙찰자가 물어줄 수 있어. 두 임차인 모두 현황조사서에 보증금이 없어서 떠안을 금액은 미상이야.
낙찰받으면꼬이면 최저가 말고 보증금 추정 포함 3억 8,955만 더 들 수 있어
가격표
기준: 같은 동 단독·다가구 실거래 17건 토지 평당 중앙값 8,481만 × 95평 = 80억 6,891만
잘 풀리면69억 1,800만까지 10% 넘게 남아 · 76억 9,900만까지 조금 남아 · 넘으면 손해
꼬여도 본전: 75억 7,300만까지
입찰가 들어가는 돈 잘 풀리면 꼬이면 최저가43억 8,060만 46억 4,016만 +34억 2,874만 남음 +32억 9,874만 남음 10% 남는 선69억 1,800만 72억 6,129만 +8억 761만 남음 +6억 7,761만 남음 본전76억 9,900만 80억 6,806만 +84만 남음 −1억 2,915만 손해 - 취득세는 넣었고, 양도세·중개비·대출이자·등기비·법무사 비용은 안 넣었어.
- 취득세는 1주택자 기준이야.
- 전용면적을 몰라서 농특세 0.2%는 안 넣었어.
- 문서에 없는 보증금은 어림해서 넣었어.
- 국토부 실거래가 공개시스템 단독·다가구 매매 2024-11-07 ~ 2026-11-06 계약, 해제된 거래는 뺐어. 건물 나이·층수·도로 폭은 안 따지고 토지 평당가로만 본 거라 대충 감 잡는 용도야.
권리분석 자세히주의 2건
낙찰받으면 드는 돈
잘 풀리면
- 취득세 등계산1억 4,455만원최저가에 낙찰된다고 치고 취득세 3%·지방교육세 0.3%
- 선순위 임차인 1명 보증금미상현황조사서에 보증금이 없어(명세서 점유자표는 안 봤어)
- 선순위 임차인(배당요구) 1명 보증금미상현황조사서에 보증금이 없어(명세서 점유자표는 안 봤어), 배당요구는 해서 배당으로 받을 수도 있어
- 명도비추정1,500만원15세대 × 이사비 100만
- 최저가 말고 더
- 1억 5,955만원
- 최저가까지 합치면
- 45억 4,016만원
꼬이면
- 취득세 등계산1억 4,455만원최저가에 낙찰된다고 치고 취득세 3%·지방교육세 0.3%
- 선순위 임차인 1명 보증금추정1억원강남구 역삼동 다가구 한 가구 보증금 1억 가정, 임차인 1명, 배당요구를 안 했거나 확인이 안 돼서 낙찰자가 물어줘
- 선순위 임차인(배당요구) 1명 보증금추정1억원강남구 역삼동 다가구 한 가구 보증금 1억 가정, 임차인 1명, 배당으로 못 받은 만큼 낙찰자가 물어줘
- 명도비추정4,500만원주거 15세대 × 300만
- 최저가 말고 더
- 3억 8,955만원
- 최저가까지 합치면
- 47억 7,016만원
이렇게 가정했어
- 최저가 43억 8,060만에 낙찰된다고 치고 계산했어.
- 1주택자 기준, 다주택이면 최대 12%까지 올라가.
- 전용면적을 몰라 농특세 0.2%는 뺐어.
- 명도비는 관행치야. 꼬이면 주거 300만·상가 500만, 잘 풀리면 이사비 100만씩.
- 보증금은 현황조사서만 봤어. 명세서 점유자표에 신고한 보증금이 있을 수 있어.
- 미상 보증금 가정: 강남구 역삼동 다가구 한 가구 보증금 1억 가정. 문서에 나온 돈이 아니야.
- 등기비·법무사 비용·대출 이자는 뺐어.
위험 요소
- 높음선순위 임차인 1명(2019-10-11부터 전입, 말소기준 2022-08-12보다 먼저), 보증금 미상, 배당요구 확인 안 됨
- 중간선순위 임차인(배당요구) 1명(2022-06-20부터 전입), 보증금 미상, 배당으로 못 받은 보증금은 낙찰자가 물어줄 수 있어
- 참고법원 사이트 정지 표시(코드 04, 뜻 확인 전)
말소기준권리
2022-08-12 근저당권
임차인
전입 보증금 대항력 배당요구 2024-01-08 미상 없음 미상 2019-10-11 미상 있음 미상 2022-06-20 미상 있음 함 2023-07-17 미상 없음 미상 2024-09-06 미상 없음 미상 2024-11-14 미상 없음 미상 2024-03-11 미상 없음 함 2023-02-13 미상 없음 함 2024-11-20 미상 없음 미상 2023-03-17 미상 없음 미상 2023-08-30 미상 없음 함 2024-10-16 미상 없음 미상 2023-07-20 미상 없음 미상 2024-10-28 미상 없음 미상 입찰 전에 볼 것
- 선순위 두 임차인의 보증금·확정일자 명세서 점유자표 확인
- 2019-10-11 전입 임차인의 배당요구 여부 확인
- 일괄매각 다가구의 호별 임대차 계약 범위 확인
3성동구 마장동 816-31
단독주택
감정 6억 3,832만 → 최저 4억 853만 (64%) · 유찰 2회
실거래 추정 9억 5,863만 (감정 대비 +50%)
토지 24평 · 건물 약 11평 · 토지 평당 1,709만
- 사건
- 2025타경51831
- 법원
- 서울동부지방법원 경매6계
- 매각기일
- 11/23(월) D-17
인수 위험1985년 전입 선순위 임차인, 배당요구 안 함
현황조사서상 임차인 1명이 1985-05-31에 전입해서 말소기준 근저당(2023-09-06)보다 먼저 들어왔고, 배당요구는 하지 않았어. 현황조사서에 보증금이 없어 떠안을 금액을 알 수 없고, 배당을 못 받은 보증금은 낙찰자가 물어줄 수 있어. 이전 낙찰자가 대금을 내지 않아 다시 나온 재매각 물건이고, 입찰보증금은 20%야.
낙찰받으면꼬이면 최저가 말고 보증금 추정 포함 6,049만 더 들 수 있어
가격표
기준: 같은 동 단독·다가구 실거래 17건 토지 평당 중앙값 4,011만 × 24평 = 9억 5,863만
잘 풀리면7억 9,000만까지 10% 넘게 남아 · 8억 7,800만까지 조금 남아 · 넘으면 손해
꼬여도 본전: 8억 7,500만까지
입찰가 들어가는 돈 잘 풀리면 꼬이면 최저가4억 853만 4억 6,502만 +4억 9,360만 남음 +4억 8,960만 남음 10% 남는 선7억 9,000만 8억 6,169만 +9,693만 남음 +9,293만 남음 본전8억 7,800만 9억 5,755만 +107만 남음 −292만 손해 - 취득세는 넣었고, 양도세·중개비·대출이자·등기비·법무사 비용은 안 넣었어.
- 취득세는 1주택자 기준이야.
- 전용면적을 몰라서 농특세 0.2%는 안 넣었어.
- 문서에 없는 보증금은 어림해서 넣었어.
- 국토부 실거래가 공개시스템 단독·다가구 매매 2024-11-07 ~ 2026-11-06 계약, 해제된 거래는 뺐어. 건물 나이·층수·도로 폭은 안 따지고 토지 평당가로만 본 거라 대충 감 잡는 용도야.
권리분석 자세히주의 4건
낙찰받으면 드는 돈
잘 풀리면
- 취득세 등계산449만원최저가에 낙찰된다고 치고 취득세 1%·지방교육세 0.1%
- 선순위 임차인 1명 보증금미상현황조사서에 보증금이 없어(명세서 점유자표는 안 봤어)
- 명도비추정200만원2세대 × 이사비 100만
- 최저가 말고 더
- 649만원
- 최저가까지 합치면
- 4억 1,502만원
꼬이면
- 취득세 등계산449만원최저가에 낙찰된다고 치고 취득세 1%·지방교육세 0.1%
- 선순위 임차인 1명 보증금추정5,000만원성동구 마장동 단독주택 한 가구 보증금 5,000만 가정, 임차인 1명, 배당요구를 안 했거나 확인이 안 돼서 낙찰자가 물어줘
- 명도비추정600만원주거 2세대 × 300만
- 최저가 말고 더
- 6,049만원
- 최저가까지 합치면
- 4억 6,902만원
이렇게 가정했어
- 최저가 4억 853만에 낙찰된다고 치고 계산했어.
- 1주택자 기준, 다주택이면 최대 12%까지 올라가.
- 전용면적을 몰라 농특세 0.2%는 뺐어.
- 명도비는 관행치야. 꼬이면 주거 300만·상가 500만, 잘 풀리면 이사비 100만씩.
- 보증금은 현황조사서만 봤어. 명세서 점유자표에 신고한 보증금이 있을 수 있어.
- 미상 보증금 가정: 성동구 마장동 단독주택 한 가구 보증금 5,000만 가정. 문서에 나온 돈이 아니야.
- 등기비·법무사 비용·대출 이자는 뺐어.
위험 요소
- 높음선순위 임차인 1명(1985-05-31부터 전입, 말소기준 2023-09-06보다 먼저), 보증금 미상, 배당요구 없음
- 중간특별매각조건 매수신청보증금 최저매각가격의 20%
- 중간입찰보증금 20%, 재매각 물건
- 중간대금 미납 이력: 이전 낙찰 후 다시 매각 진행
- 낮음일괄매각. 제시외 건물(일층소재 부록조 거실등 약12㎡) 포함
말소기준권리
2023-09-06 근저당권
임차인
전입 보증금 대항력 배당요구 1985-05-31 미상 있음 안 함 입찰 전에 볼 것
- 제시외 건물(거실 등 약12㎡) 일괄매각 범위 확인
- 이전 낙찰자의 대금 미납 사유 확인
4성동구 하왕십리동 966-13
근린시설
감정 266억 7,726만 → 최저 266억 7,726만 (100%) · 유찰 0회
실거래 추정 239억 161만 (감정 대비 −10%)
토지 201평 · 건물 약 783평 · 토지 평당 1억 3,281만
- 사건
- 2026타경50013
- 법원
- 서울동부지방법원 경매1계
- 매각기일
- 11/23(월) D-17
확인 필요명세서가 아직 안 올라왔어. 나오면 직접 봐
법원에 명세서·현황조사서가 아직 없어서 권리분석을 못 했어.
가격표
기준: 같은 구 상가건물 실거래 203건 토지 평당 중앙값 1억 1,899만 × 201평 = 239억 161만
잘 풀리면최저가부터 이미 손해
입찰가 들어가는 돈 잘 풀리면 꼬이면 최저가266억 7,726만 279억 441만 −40억 280만 손해 모름 - 취득세는 넣었고, 양도세·중개비·대출이자·등기비·법무사 비용은 안 넣었어.
- 명세서가 아직 없어서 세금만 넣었어. 꼬이면 얼마 더 드는지는 몰라.
- 국토부 실거래가 공개시스템 상가건물 매매 2024-11-07 ~ 2026-11-06 계약, 해제된 거래는 뺐어. 건물 나이·층수·도로 폭은 안 따지고 토지 평당가로만 본 거라 대충 감 잡는 용도야.
권리분석 자세히
말소기준권리
확인 안 됨
임차인
명세서가 없어서 임차인을 아직 몰라
입찰 전에 볼 것
- 법원경매 사이트에서 매각물건명세서 직접 확인
5강남구 역삼로33길 18 (역삼동)
단독주택다가구
감정 45억 1,923만 → 최저 36억 1,538만 (80%) · 유찰 1회
실거래 추정 39억 9,982만 (감정 대비 −11%)
토지 47평 · 건물 약 94평 · 토지 평당 7,666만
- 사건
- 2025타경101849
- 법원
- 서울중앙지방법원 경매21계
- 매각기일
- 11/24(화) D-18
인수 없음임차인 15명 모두 말소기준보다 늦게 전입
명세서상 말소기준권리는 건물 근저당(2016-07-08)이고, 토지 근저당(2015-11-16)도 있는데 임차인 15명 전입일은 모두 2019-06-17 이후라 대항력이 없어. 현황조사서에 보증금이 없어서 금액은 알 수 없지만, 선순위 임차인으로 적힌 사람은 없어. 문건에는 배당요구종기(2025-04-30) 전후로 임차인 권리신고와 배당요구가 여러 건 있어.
낙찰받으면최저가 말고 세금이랑 이사비로 1억 3,430만~1억 7,430만 정도 더 들어
가격표
기준: 같은 동 단독·다가구 실거래 17건 토지 평당 중앙값 8,481만 × 47평 = 39억 9,982만
잘 풀리면38억 5,700만까지 조금 남아 · 넘으면 손해
꼬여도 본전: 38억 1,800만까지
입찰가 들어가는 돈 잘 풀리면 꼬이면 최저가36억 1,538만 37억 4,969만 +2억 5,012만 남음 +2억 1,012만 남음 본전38억 5,700만 39억 9,928만 +53만 남음 −3,946만 손해 - 취득세는 넣었고, 양도세·중개비·대출이자·등기비·법무사 비용은 안 넣었어.
- 취득세는 1주택자 기준이야.
- 전용면적을 몰라서 농특세 0.2%는 안 넣었어.
- 국토부 실거래가 공개시스템 단독·다가구 매매 2024-11-07 ~ 2026-11-06 계약, 해제된 거래는 뺐어. 건물 나이·층수·도로 폭은 안 따지고 토지 평당가로만 본 거라 대충 감 잡는 용도야.
권리분석 자세히
낙찰받으면 드는 돈
잘 풀리면
- 취득세 등계산1억 1,930만원최저가에 낙찰된다고 치고 취득세 3%·지방교육세 0.3%
- 명도비추정1,500만원15세대 × 이사비 100만
- 최저가 말고 더
- 1억 3,430만원
- 최저가까지 합치면
- 37억 4,969만원
꼬이면
- 취득세 등계산1억 1,930만원최저가에 낙찰된다고 치고 취득세 3%·지방교육세 0.3%
- 명도비추정5,500만원주거 10세대 × 300만 + 상가 5곳 × 500만
- 최저가 말고 더
- 1억 7,430만원
- 최저가까지 합치면
- 37억 8,969만원
이렇게 가정했어
- 최저가 36억 1,538만에 낙찰된다고 치고 계산했어.
- 1주택자 기준, 다주택이면 최대 12%까지 올라가.
- 상가가 섞인 건물인데 주택 세율로 계산했어. 상가 부분은 4.6%라 더 나올 수 있어.
- 전용면적을 몰라 농특세 0.2%는 뺐어.
- 명도비는 관행치야. 꼬이면 주거 300만·상가 500만, 잘 풀리면 이사비 100만씩.
- 등기비·법무사 비용·대출 이자는 뺐어.
말소기준권리
2016-07-08 근저당
임차인
전입 보증금 대항력 배당요구 2024-11-08 미상 없음 미상 2020-01-06 미상 없음 미상 2022-08-19 미상 없음 미상 2023-01-13 미상 없음 미상 2021-11-29 미상 없음 미상 2022-10-24 미상 없음 미상 2022-07-25 미상 없음 미상 2022-02-07 미상 없음 안 함 2021-08-23 미상 없음 미상 2022-09-14 미상 없음 미상 2020-11-02 미상 없음 안 함 2021-03-25 미상 없음 안 함 2023-01-09 미상 없음 안 함 2019-06-17 미상 없음 안 함 2022-02-17 미상 없음 미상 입찰 전에 볼 것
- 건물이 일괄매각에 포함되는지 확인
- 상가 임차인 사업자등록일 확인
- 배당요구종기 뒤 접수된 임차권자 신고 확인