시세보다 싼 아파트 256건
서울·경기, 같은 단지 같은 평형끼리 비교했어. 위 15건은 권리분석해서 안전한 것부터, 그 아래는 싼 순서야. 너무 싼 것(최저가가 감정가 40% 밑이거나 시세 절반 밑)은 대개 떠안을 돈이 있어서 뒤로 뺐어. 비교가는 비슷한 층 실거래, 층 상관없는 실거래, 같은 면적 다른 타입, 호가 최저, 가장 최근 실거래 순으로 먼저 있는 걸 썼어.
1동화옥시죤6차
양주시 백석읍 복지리 567 동화6차옥시죤아파트 602동 14층1401호
감정 2억 6,000만 → 최저 1억 2,740만 (49%) · 유찰 2
비교가 2억 5,400만 (같은 평형·비슷한 층 실거래 1건) → −50%
180일 실거래 중앙값 2억 5,550만 (2건)
호가 최저 2억 2,500만 · 중앙값 2억 4,000만 (15건)
- 사건
- 2026타경157 [1]
- 법원
- 의정부지방법원 경매7계
- 매각기일
- 11/4(수) D-7
인수 없음말소기준보다 앞선 권리·임차인 없음
명세서에 인수되는 권리나 비고가 없고, 현황조사서에도 임차인이 없어. 말소기준권리는 2019-12-27 근저당권이고 배당요구종기는 2026-07-06이야. 문건에 접수된 내용은 없고 관련 사건에 판결정본이 있어.
낙찰받으면최저가 말고 세금이랑 이사비로 240만~440만 정도 더 들어
가격표
기준: 같은 평형·비슷한 층 실거래 1건 2억 5,400만
잘 풀리면2억 2,500만까지 10% 넘게 남아 · 2억 5,000만까지 조금 남아 · 넘으면 손해
꼬여도 본전: 2억 4,800만까지
입찰가 들어가는 돈 잘 풀리면 꼬이면 최저가1억 2,740만 1억 2,980만 +1억 2,419만 남음 +1억 2,219만 남음 요즘 낙찰가(감정가의 82.6%)2억 1,476만 2억 1,812만 +3,587만 남음 +3,387만 남음 10% 남는 선2억 2,500만 2억 2,847만 +2,552만 남음 +2,352만 남음 본전2억 5,000만 2억 5,375만 +25만 남음 −175만 손해 - 취득세는 넣었고, 양도세·중개비·대출이자·등기비·법무사 비용은 안 넣었어.
- 취득세는 1주택자 기준이야.
권리분석 자세히
낙찰받으면 드는 돈
잘 풀리면
- 취득세 등계산140만원최저가에 낙찰된다고 치고 취득세 1%·지방교육세 0.1%
- 명도비추정100만원1세대 × 이사비 100만
- 최저가 말고 더
- 240만원
- 최저가까지 합치면
- 1억 2,980만원
꼬이면
- 취득세 등계산140만원최저가에 낙찰된다고 치고 취득세 1%·지방교육세 0.1%
- 명도비추정300만원주거 1세대 × 300만
- 최저가 말고 더
- 440만원
- 최저가까지 합치면
- 1억 3,180만원
이렇게 가정했어
- 최저가 1억 2,740만에 낙찰된다고 치고 계산했어.
- 1주택자 기준, 다주택이면 최대 12%까지 올라가.
- 명도비는 관행치야. 꼬이면 주거 300만·상가 500만, 잘 풀리면 이사비 100만씩.
- 등기비·법무사 비용·대출 이자는 뺐어.
말소기준권리
2019-12-27 근저당권
임차인
명세서에 기재된 임차인 없음
입찰 전에 볼 것
- 관련 사건 판결정본 내용 확인
2우공(주상복합)
강서구 화곡동 922-17 우공아파트 제5층 제502호
감정 2억 3,800만 → 최저 1억 2,185만 (51%) · 유찰 3
비교가 2억 4,000만 (같은 평형 마지막 실거래 2022.11) → −49%
- 사건
- 2025타경8954 [1]
- 법원
- 서울남부지방법원 경매16계
- 매각기일
- 11/5(목) D-8
인수 없음임차권등기는 말소 조건으로 매각
명세서 비고에 주택도시보증공사가 배당받지 못한 잔액의 보증금 반환 청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건으로 판다고 적혀 있어. 말소기준은 2021-05-07 근저당권이고, 명세서에 소멸되지 않는 권리는 없어. 현황조사서에도 임차인이 없어서 낙찰자가 떠안을 돈은 자료에 안 나와.
낙찰받으면최저가 말고 세금이랑 이사비로 134만 정도 더 들어
가격표
기준: 같은 평형 마지막 실거래 2022.11 2억 4,000만
잘 풀리면2억 1,300만까지 10% 넘게 남아 · 2억 3,700만까지 조금 남아 · 넘으면 손해
꼬여도 본전: 2억 3,700만까지
입찰가 들어가는 돈 잘 풀리면 꼬이면 최저가1억 2,185만 1억 2,319만 +1억 1,680만 남음 +1억 1,680만 남음 10% 남는 선2억 1,300만 2억 1,534만 +2,465만 남음 +2,465만 남음 요즘 낙찰가(감정가의 92.7%)2억 2,062만 2억 2,305만 +1,694만 남음 +1,694만 남음 본전2억 3,700만 2억 3,960만 +39만 남음 +39만 남음 - 취득세는 넣었고, 양도세·중개비·대출이자·등기비·법무사 비용은 안 넣었어.
- 취득세는 1주택자 기준이야.
권리분석 자세히
낙찰받으면 드는 돈
잘 풀리면
- 취득세 등계산134만원최저가에 낙찰된다고 치고 취득세 1%·지방교육세 0.1%
- 명도비추정0원현황조사서에 점유자가 안 적혀 있어
- 최저가 말고 더
- 134만원
- 최저가까지 합치면
- 1억 2,319만원
꼬이면
- 취득세 등계산134만원최저가에 낙찰된다고 치고 취득세 1%·지방교육세 0.1%
- 명도비추정0원현황조사서에 점유자가 안 적혀 있어
- 최저가 말고 더
- 134만원
- 최저가까지 합치면
- 1억 2,319만원
이렇게 가정했어
- 최저가 1억 2,185만에 낙찰된다고 치고 계산했어.
- 1주택자 기준, 다주택이면 최대 12%까지 올라가.
- 명도비는 관행치야. 꼬이면 주거 300만·상가 500만, 잘 풀리면 이사비 100만씩.
- 등기비·법무사 비용·대출 이자는 뺐어.
말소기준권리
2021-05-07 근저당권
임차인
명세서에 기재된 임차인 없음
입찰 전에 볼 것
- 문건에 주택임대차 권리신고한 사람의 전입일 확인
- 주택도시보증공사 임차권등기 말소 조건 이행 방식 확인
3플로라하우스(도시형)
용인시 기흥구 언남동 385-4 플로라하우스2 2층201호
감정 2억 6,900만 → 최저 1억 3,181만 (49%) · 유찰 2
비교가 2억 5,500만 (호가 최저 (매물 1건)) → −48%
호가 최저 2억 5,500만 · 중앙값 2억 5,500만 (1건)
- 사건
- 2025타경57305 [1]
- 법원
- 수원지방법원 경매10계
- 매각기일
- 11/4(수) D-7
인수 없음말소기준보다 앞선 권리·임차인 없음
명세서에 낙찰자가 떠안을 권리가 없고, 현황조사서에도 임차인이 없어. 말소기준권리는 2021-03-15 압류야. 채권자는 배당요구종기 2025-10-23에 권리신고 및 배당요구서를 냈어.
낙찰받으면최저가 말고 세금이랑 이사비로 244만~444만 정도 더 들어
가격표
기준: 호가 최저 (매물 1건) 2억 5,500만
잘 풀리면2억 2,600만까지 10% 넘게 남아 · 2억 5,100만까지 조금 남아 · 넘으면 손해
꼬여도 본전: 2억 4,900만까지
입찰가 들어가는 돈 잘 풀리면 꼬이면 최저가1억 3,181만 1억 3,425만 +1억 2,074만 남음 +1억 1,874만 남음 요즘 낙찰가(감정가의 82.6%)2억 2,219만 2억 2,563만 +2,936만 남음 +2,736만 남음 10% 남는 선2억 2,600만 2억 2,948만 +2,551만 남음 +2,351만 남음 본전2억 5,100만 2억 5,476만 +23만 남음 −176만 손해 - 취득세는 넣었고, 양도세·중개비·대출이자·등기비·법무사 비용은 안 넣었어.
- 취득세는 1주택자 기준이야.
권리분석 자세히
낙찰받으면 드는 돈
잘 풀리면
- 취득세 등계산144만원최저가에 낙찰된다고 치고 취득세 1%·지방교육세 0.1%
- 명도비추정100만원1세대 × 이사비 100만
- 최저가 말고 더
- 244만원
- 최저가까지 합치면
- 1억 3,425만원
꼬이면
- 취득세 등계산144만원최저가에 낙찰된다고 치고 취득세 1%·지방교육세 0.1%
- 명도비추정300만원주거 1세대 × 300만
- 최저가 말고 더
- 444만원
- 최저가까지 합치면
- 1억 3,625만원
이렇게 가정했어
- 최저가 1억 3,181만에 낙찰된다고 치고 계산했어.
- 1주택자 기준, 다주택이면 최대 12%까지 올라가.
- 명도비는 관행치야. 꼬이면 주거 300만·상가 500만, 잘 풀리면 이사비 100만씩.
- 등기비·법무사 비용·대출 이자는 뺐어.
말소기준권리
2021-03-15 압류
임차인
명세서에 기재된 임차인 없음
입찰 전에 볼 것
- 이해관계인에 주택임차권자 3명이 적힌 이유 확인
- 관련사건 지급명령이 이 물건 권리에 미치는 영향 확인
4벽산블루밍1단지
광주시 회안대로 621-21 103동 15층1502호 (장지동,벽산블루밍1단지)
감정 7억 3,000만 → 최저 5억 1,100만 (70%) · 유찰 1
비교가 9억 6,000만 (같은 평형 실거래 1건) → −47%
180일 실거래 중앙값 9억 6,000만 (1건)
호가 최저 6억 8,000만 · 중앙값 7억 4,000만 (7건)
- 사건
- 2025타경336 [1]
- 법원
- 성남지원 경매2계
- 매각기일
- 11/2(월) D-5
인수 없음말소기준보다 앞선 권리·임차인 없음
명세서에 인수되는 권리나 비고가 없고, 임차인도 현황조사서에 없어. 말소기준권리는 2015-12-08 근저당권이고, 가압류권자 3곳과 배당요구권자 2곳은 문건에 올라와 있어. 배당요구종기는 2025-04-07이고, 문건의 배당요구 신청은 그 전에 들어왔어.
낙찰받으면최저가 말고 세금이랑 이사비로 764만~964만 정도 더 들어
가격표
기준: 같은 평형 실거래 1건 9억 6,000만
잘 풀리면8억 3,700만까지 10% 넘게 남아 · 9억 2,600만까지 조금 남아 · 넘으면 손해
꼬여도 본전: 9억 2,400만까지
입찰가 들어가는 돈 잘 풀리면 꼬이면 최저가5억 1,100만 5억 1,864만 +4억 4,135만 남음 +4억 3,935만 남음 요즘 낙찰가(감정가의 82.6%)6억 297만 6억 1,195만 +3억 4,804만 남음 +3억 4,604만 남음 10% 남는 선8억 3,700만 8억 6,342만 +9,657만 남음 +9,457만 남음 본전9억 2,600만 9억 5,941만 +59만 남음 −141만 손해 - 취득세는 넣었고, 양도세·중개비·대출이자·등기비·법무사 비용은 안 넣었어.
- 취득세는 1주택자 기준이야.
권리분석 자세히
낙찰받으면 드는 돈
잘 풀리면
- 취득세 등계산664만원최저가에 낙찰된다고 치고 취득세 1%·지방교육세 0.1%·농특세 0.2%
- 명도비추정100만원1세대 × 이사비 100만
- 최저가 말고 더
- 764만원
- 최저가까지 합치면
- 5억 1,864만원
꼬이면
- 취득세 등계산664만원최저가에 낙찰된다고 치고 취득세 1%·지방교육세 0.1%·농특세 0.2%
- 명도비추정300만원주거 1세대 × 300만
- 최저가 말고 더
- 964만원
- 최저가까지 합치면
- 5억 2,064만원
이렇게 가정했어
- 최저가 5억 1,100만에 낙찰된다고 치고 계산했어.
- 1주택자 기준, 다주택이면 최대 12%까지 올라가.
- 명도비는 관행치야. 꼬이면 주거 300만·상가 500만, 잘 풀리면 이사비 100만씩.
- 등기비·법무사 비용·대출 이자는 뺐어.
말소기준권리
2015-12-08 근저당권
임차인
명세서에 기재된 임차인 없음
입찰 전에 볼 것
- 가압류·배당요구 채권이 배당으로 정리되는지 확인
5메트하임의정부(도시형)
의정부시 의정부동 21-10 메트하임의정부 10층1004호
감정 9,000만 → 최저 4,410만 (49%) · 유찰 2
비교가 7,600만 (같은 평형·비슷한 층 실거래 1건) → −42%
180일 실거래 중앙값 8,400만 (2건)
호가 최저 9,500만 · 중앙값 1억 (3건)
- 사건
- 2026타경70528 [1]
- 법원
- 의정부지방법원 경매2계
- 매각기일
- 11/10(화) D-13
인수 없음선순위 임차인 1명, 대항력 포기 확약
명세서 비고에 선순위 임차인(2025-06-30 전입)의 보증금 채권을 양수한 주택도시보증공사가 대항력을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 2026-07-01에 냈어. 임차인은 배당요구종기 2026-06-08 전에 배당요구를 했고, 현황조사서에 보증금은 없어.
낙찰받으면최저가 말고 세금이랑 이사비로 148만~348만 정도 더 들어
가격표
기준: 같은 평형·비슷한 층 실거래 1건 7,600만
잘 풀리면6,600만까지 10% 넘게 남아 · 7,400만까지 조금 남아 · 넘으면 손해
꼬여도 본전: 7,200만까지
입찰가 들어가는 돈 잘 풀리면 꼬이면 최저가4,410만 4,558만 +3,041만 남음 +2,841만 남음 10% 남는 선6,600만 6,772만 +827만 남음 +627만 남음 본전7,400만 7,581만 +18만 남음 −181만 손해 - 취득세는 넣었고, 양도세·중개비·대출이자·등기비·법무사 비용은 안 넣었어.
- 취득세는 1주택자 기준이야.
권리분석 자세히
낙찰받으면 드는 돈
잘 풀리면
- 취득세 등계산48만원최저가에 낙찰된다고 치고 취득세 1%·지방교육세 0.1%
- 명도비추정100만원1세대 × 이사비 100만
- 최저가 말고 더
- 148만원
- 최저가까지 합치면
- 4,558만원
꼬이면
- 취득세 등계산48만원최저가에 낙찰된다고 치고 취득세 1%·지방교육세 0.1%
- 명도비추정300만원주거 1세대 × 300만
- 최저가 말고 더
- 348만원
- 최저가까지 합치면
- 4,758만원
이렇게 가정했어
- 최저가 4,410만에 낙찰된다고 치고 계산했어.
- 1주택자 기준, 다주택이면 최대 12%까지 올라가.
- 명도비는 관행치야. 꼬이면 주거 300만·상가 500만, 잘 풀리면 이사비 100만씩.
- 등기비·법무사 비용·대출 이자는 뺐어.
위험 요소
- 참고주택도시보증공사는 신청채권자로서 임차권자 함OOO 임차보증금반환채권 양수인으로(우선변제권 승계) ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다’는 확약서를 2026-07-01 자로 제출함
말소기준권리
2026-03-16 경매개시결정
임차인
전입 보증금 대항력 배당요구 2025-06-30 미상 있음 함 입찰 전에 볼 것
- 확약서가 문건에 접수된 뒤 매각기일변경신청이 어떻게 처리됐는지 확인
- 확약서를 낸 공사와 점유 중인 임차인이 같은 보증금 채권인지 확인
- 현황조사서에 없는 보증금 액수와 배당 순위 확인
6서정역꿈의도시두드림(도시형)
평택시 서정동 303-6 서정역꿈의도시두드림주상복합 7층711호
감정 1억 → 최저 4,900만 (49%) · 유찰 2
비교가 8,200만 (호가 최저 (매물 2건)) → −40%
호가 최저 8,200만 · 중앙값 8,600만 (2건)
- 사건
- 2025타경853 [2]
- 법원
- 평택지원 경매6계
- 매각기일
- 11/10(화) D-13
인수 없음말소기준 뒤 전입 임차인 1명, 배당요구함
현황조사서의 임차인은 2025-01-03에 전입해서 말소기준권리 근저당(2020-06-12)보다 늦으니 대항력이 없어. 이 임차인은 배당요구를 했고, 배당요구종기는 2025-12-22야. 현황조사서에 보증금이 없어 금액은 미상이고, 3개 물건이 묶인 사건이라 문건의 배당요구는 다른 물건 몫일 수 있어.
낙찰받으면최저가 말고 세금이랑 이사비로 253만~653만 정도 더 들어
가격표
기준: 호가 최저 (매물 2건) 8,200만
잘 풀리면7,100만까지 10% 넘게 남아 · 7,900만까지 조금 남아 · 넘으면 손해
꼬여도 본전: 7,500만까지
입찰가 들어가는 돈 잘 풀리면 꼬이면 최저가4,900만 5,153만 +3,046만 남음 +2,646만 남음 10% 남는 선7,100만 7,378만 +821만 남음 +421만 남음 본전7,900만 8,186만 +13만 남음 −386만 손해 요즘 낙찰가(감정가의 82.6%)8,259만 8,550만 −350만 손해 −750만 손해 - 취득세는 넣었고, 양도세·중개비·대출이자·등기비·법무사 비용은 안 넣었어.
- 취득세는 1주택자 기준이야.
권리분석 자세히
낙찰받으면 드는 돈
잘 풀리면
- 취득세 등계산53만원최저가에 낙찰된다고 치고 취득세 1%·지방교육세 0.1%
- 명도비추정200만원2세대 × 이사비 100만
- 최저가 말고 더
- 253만원
- 최저가까지 합치면
- 5,153만원
꼬이면
- 취득세 등계산53만원최저가에 낙찰된다고 치고 취득세 1%·지방교육세 0.1%
- 명도비추정600만원주거 2세대 × 300만
- 최저가 말고 더
- 653만원
- 최저가까지 합치면
- 5,553만원
이렇게 가정했어
- 최저가 4,900만에 낙찰된다고 치고 계산했어.
- 1주택자 기준, 다주택이면 최대 12%까지 올라가.
- 명도비는 관행치야. 꼬이면 주거 300만·상가 500만, 잘 풀리면 이사비 100만씩.
- 등기비·법무사 비용·대출 이자는 뺐어.
말소기준권리
2020-06-12 근저당
임차인
전입 보증금 대항력 배당요구 2025-01-03 미상 없음 함 입찰 전에 볼 것
- 묶인 3개 물건 중 이 물건 몫 문건 확인
- 현황조사서에 없는 임차인 보증금과 실제 전입일 확인
- 명세서 비고의 도시형생활주택 관련 제한 확인
7힐스테이트고덕센트럴(주상복합)
평택시 고덕국제대로 77 202동 25층2505호 (고덕동,힐스테이트고덕센트럴)
감정 8억 1,200만 → 최저 5억 6,840만 (70%) · 유찰 1
비교가 10억 (같은 평형·비슷한 층 실거래 1건) → −43%
180일 실거래 중앙값 10억 2,500만 (6건)
호가 최저 9억 9,000만 · 중앙값 11억 (11건)
- 사건
- 2024타경55151 [1]
- 법원
- 평택지원 경매6계
- 매각기일
- 11/10(화) D-13
확인 필요대금 미납 이력, 채무자 청구이의 제기
이전 낙찰자가 대금을 내지 않아 다시 매각되는 물건이야. 명세서와 현황조사서에 임차인이 없고 인수되는 권리도 없어. 문건에 채무자겸소유자가 2026-06-11 청구이의 소제기 증명원과 매각기일연기신청을 낸 기록이 있어.
낙찰받으면최저가 말고 세금이랑 이사비로 738만 정도 더 들어
가격표
기준: 같은 평형·비슷한 층 실거래 1건 10억
잘 풀리면8억 7,100만까지 10% 넘게 남아 · 9억 6,600만까지 조금 남아 · 넘으면 손해
꼬여도 본전: 9억 6,600만까지
입찰가 들어가는 돈 잘 풀리면 꼬이면 최저가5억 6,840만 5억 7,578만 +4억 2,421만 남음 +4억 2,421만 남음 요즘 낙찰가(감정가의 82.6%)6억 7,071만 6억 8,290만 +3억 1,709만 남음 +3억 1,709만 남음 10% 남는 선8억 7,100만 8억 9,963만 +1억 36만 남음 +1억 36만 남음 본전9억 6,600만 9억 9,981만 +19만 남음 +19만 남음 - 취득세는 넣었고, 양도세·중개비·대출이자·등기비·법무사 비용은 안 넣었어.
- 취득세는 1주택자 기준이야.
권리분석 자세히주의 1건
낙찰받으면 드는 돈
잘 풀리면
- 취득세 등계산738만원최저가에 낙찰된다고 치고 취득세 1%·지방교육세 0.1%·농특세 0.2%
- 명도비추정0원현황조사서에 점유자가 안 적혀 있어
- 최저가 말고 더
- 738만원
- 최저가까지 합치면
- 5억 7,578만원
꼬이면
- 취득세 등계산738만원최저가에 낙찰된다고 치고 취득세 1%·지방교육세 0.1%·농특세 0.2%
- 명도비추정0원현황조사서에 점유자가 안 적혀 있어
- 최저가 말고 더
- 738만원
- 최저가까지 합치면
- 5억 7,578만원
이렇게 가정했어
- 최저가 5억 6,840만에 낙찰된다고 치고 계산했어.
- 1주택자 기준, 다주택이면 최대 12%까지 올라가.
- 명도비는 관행치야. 꼬이면 주거 300만·상가 500만, 잘 풀리면 이사비 100만씩.
- 등기비·법무사 비용·대출 이자는 뺐어.
위험 요소
- 중간대금 미납 이력: 이전 낙찰 후 다시 매각 진행
- 참고법원 사이트 정지 표시(코드 03, 뜻 확인 전)
말소기준권리
2024-12-05 근저당권
임차인
명세서에 기재된 임차인 없음
입찰 전에 볼 것
- 청구이의 소송 진행과 집행정지 여부 확인
- 매각기일 연기·변경 여부 확인
- 이전 낙찰자 대금 미납 사유 확인
8가평에이원파란채
가평군 가평읍 읍내리 771-1 가평에이원파란채아파트 103동 2층202호
감정 2억 1,000만 → 최저 1억 290만 (49%) · 유찰 2
비교가 1억 7,400만 (같은 평형 실거래 4건 중앙값) → −41%
180일 실거래 중앙값 1억 7,400만 (4건)
호가 최저 1억 6,500만 · 중앙값 1억 9,000만 (22건)
- 사건
- 2025타경2405 [1]
- 법원
- 남양주지원 경매1계
- 매각기일
- 11/4(수) D-7
확인 필요가처분권자 1명, 후순위 임차인 1명
이해관계인에 가처분권자가 1명 있는데, 명세서와 문건만으로는 순위와 대상을 알 수 없어. 임차인 1명은 2025-02-04에 전입해서 말소기준 근저당(2023-08-16)보다 늦으니 대항력이 없어. 이 임차인은 2025-07-14 문건에 주택임대차 배당요구가 올라와 있고, 현황조사서에 보증금이 없어.
낙찰받으면최저가 말고 세금이랑 이사비로 213만~413만 정도 더 들어
가격표
기준: 같은 평형 실거래 4건 중앙값 1억 7,400만
잘 풀리면1억 5,300만까지 10% 넘게 남아 · 1억 7,100만까지 조금 남아 · 넘으면 손해
꼬여도 본전: 1억 6,900만까지
입찰가 들어가는 돈 잘 풀리면 꼬이면 최저가1억 290만 1억 503만 +6,896만 남음 +6,696만 남음 10% 남는 선1억 5,300만 1억 5,568만 +1,831만 남음 +1,631만 남음 본전1억 7,100만 1억 7,388만 +11만 남음 −188만 손해 요즘 낙찰가(감정가의 82.6%)1억 7,346만 1억 7,636만 −236만 손해 −436만 손해 - 취득세는 넣었고, 양도세·중개비·대출이자·등기비·법무사 비용은 안 넣었어.
- 취득세는 1주택자 기준이야.
권리분석 자세히주의 1건
낙찰받으면 드는 돈
잘 풀리면
- 취득세 등계산113만원최저가에 낙찰된다고 치고 취득세 1%·지방교육세 0.1%
- 명도비추정100만원1세대 × 이사비 100만
- 최저가 말고 더
- 213만원
- 최저가까지 합치면
- 1억 503만원
꼬이면
- 취득세 등계산113만원최저가에 낙찰된다고 치고 취득세 1%·지방교육세 0.1%
- 명도비추정300만원주거 1세대 × 300만
- 최저가 말고 더
- 413만원
- 최저가까지 합치면
- 1억 703만원
이렇게 가정했어
- 최저가 1억 290만에 낙찰된다고 치고 계산했어.
- 1주택자 기준, 다주택이면 최대 12%까지 올라가.
- 명도비는 관행치야. 꼬이면 주거 300만·상가 500만, 잘 풀리면 이사비 100만씩.
- 등기비·법무사 비용·대출 이자는 뺐어.
위험 요소
- 중간이해관계인에 가처분권자 1명, 순위·대상 확인
말소기준권리
2023-08-16 근저당권
임차인
전입 보증금 대항력 배당요구 2025-02-04 미상 없음 안 함 입찰 전에 볼 것
- 가처분 등기가 근저당(2023-08-16)보다 앞서는지 확인
- 가처분이 걸린 대상과 청구 내용 확인
- 가처분이 낙찰 뒤에도 남는지 확인
9주공4단지
광명시 하안동 651 주공아파트 402동 8층808호
감정 4억 5,000만 → 최저 3억 1,500만 (70%) · 유찰 1
비교가 6억 1,250만 (같은 평형 실거래 2건 중앙값) → −49%
180일 실거래 중앙값 6억 1,250만 (2건)
- 사건
- 2025타경53570 [1]
- 법원
- 안산지원 경매12계
- 매각기일
- 11/10(화) D-13
인수 위험선순위 임차인 1명, 보증금 미상
임차인이 2019-11-01에 전입해서 말소기준 근저당(2022-06-14)보다 빨라 대항력이 있고, 현황조사서엔 보증금이 없고 배당요구도 안 한 걸로 돼 있어서 못 받은 보증금은 낙찰자가 물어줄 수 있어. 문건에 2026-10-23 임차인 권리신고겸배당요구신청서와 종기연장허가신청서가 있는데, 배당요구종기 2026-01-13보다 늦어. 이 단지 같은 평형 전세 중앙값 2억 6,000만을 보증금으로 보면 꼬일 때 부담이 커.
낙찰받으면꼬이면 최저가 말고 보증금 추정을 포함해 2억 6,946만 더 들 수 있어
가격표
기준: 같은 평형 실거래 2건 중앙값 6억 1,250만
잘 풀리면3억 4,600만까지 조금 남아 · 넘으면 손해
꼬여도 본전: 3억 4,200만까지
입찰가 들어가는 돈 잘 풀리면 꼬이면 최저가3억 1,500만 5억 8,046만 +3,203만 남음 +2,803만 남음 본전3억 4,600만 6억 1,180만 +69만 남음 −330만 손해 요즘 낙찰가(감정가의 82.6%)3억 7,170만 6억 3,778만 −2,528만 손해 −2,928만 손해 - 취득세는 넣었고, 양도세·중개비·대출이자·등기비·법무사 비용은 안 넣었어.
- 취득세는 1주택자 기준이야.
- 문서에 없는 보증금은 어림해서 넣었어.
권리분석 자세히주의 1건
낙찰받으면 드는 돈
잘 풀리면
- 취득세 등계산346만원최저가에 낙찰된다고 치고 취득세 1%·지방교육세 0.1%
- 선순위 임차인 1명 보증금미상현황조사서에 보증금이 없어(명세서 점유자표는 안 봤어)
- 명도비추정200만원2세대 × 이사비 100만
- 최저가 말고 더
- 546만원
- 최저가까지 합치면
- 3억 2,046만원
꼬이면
- 취득세 등계산346만원최저가에 낙찰된다고 치고 취득세 1%·지방교육세 0.1%
- 선순위 임차인 1명 보증금추정2억 6,000만원이 단지 같은 평형 전세 실거래 중앙값 2억 6,000만 × 1명, 배당요구를 안 했거나 확인이 안 돼서 낙찰자가 물어줘
- 명도비추정600만원주거 2세대 × 300만
- 최저가 말고 더
- 2억 6,946만원
- 최저가까지 합치면
- 5억 8,446만원
이렇게 가정했어
- 최저가 3억 1,500만에 낙찰된다고 치고 계산했어.
- 1주택자 기준, 다주택이면 최대 12%까지 올라가.
- 명도비는 관행치야. 꼬이면 주거 300만·상가 500만, 잘 풀리면 이사비 100만씩.
- 보증금은 현황조사서만 봤어. 명세서 점유자표에 신고한 보증금이 있을 수 있어.
- 미상 보증금은 이 단지 같은 평형 전세 실거래 중앙값으로 잡았어.
- 등기비·법무사 비용·대출 이자는 뺐어.
위험 요소
- 높음선순위 임차인 1명(2019-11-01부터 전입, 말소기준 2022-06-14보다 먼저), 보증금 미상, 배당요구 없음
말소기준권리
2022-06-14 근저당권
임차인
전입 보증금 대항력 배당요구 2019-11-01 미상 있음 안 함 입찰 전에 볼 것
- 문건의 권리신고 임차인이 선순위 임차인과 같은 사람인지 확인
- 종기 이후 접수된 배당요구와 연장허가신청 결과 확인
10신곡우성
의정부시 장암동 14-8 신곡우성아파트 105동 11층 1101호
감정 4억 1,800만 → 최저 2억 482만 (49%) · 유찰 2
비교가 3억 7,500만 (같은 평형 실거래 1건) → −45%
180일 실거래 중앙값 3억 7,500만 (1건)
호가 최저 3억 8,000만 · 중앙값 4억 4,000만 (16건)
- 사건
- 2025타경71812 [1]
- 법원
- 의정부지방법원 경매3계
- 매각기일
- 11/5(목) D-8
인수 위험선순위 임차인 1명, 보증금 미상
2004-03-03에 전입한 세입자가 말소기준 근저당(2012-04-13)보다 먼저 들어와서 대항력이 있어. 현황조사서에 보증금이 없고 배당요구도 확인이 안 돼서, 배당으로 못 받은 보증금은 낙찰자가 물어줄 수 있어. 문건에 배당요구 신청서가 있지만 가려진 이름만 있어서 이 세입자가 낸 건지는 알 수 없어.
낙찰받으면꼬이면 최저가 말고 보증금 추정 포함 3억 566만 더 들 수 있어
가격표
기준: 같은 평형 실거래 1건 3억 7,500만
잘 풀리면최저가부터 이미 손해
꼬이면 최저가부터 손해
입찰가 들어가는 돈 잘 풀리면 꼬이면 최저가2억 482만 5억 848만 −1억 3,348만 손해 −1억 3,548만 손해 요즘 낙찰가(감정가의 82.6%)3억 4,526만 6억 5,075만 −2억 7,575만 손해 −2억 7,775만 손해 - 취득세는 넣었고, 양도세·중개비·대출이자·등기비·법무사 비용은 안 넣었어.
- 취득세는 1주택자 기준이야.
- 문서에 없는 보증금은 어림해서 넣었어.
권리분석 자세히주의 1건
낙찰받으면 드는 돈
잘 풀리면
- 취득세 등계산266만원최저가에 낙찰된다고 치고 취득세 1%·지방교육세 0.1%·농특세 0.2%
- 선순위 임차인 1명 보증금미상현황조사서에 보증금이 없어(명세서 점유자표는 안 봤어)
- 명도비추정100만원1세대 × 이사비 100만
- 최저가 말고 더
- 366만원
- 최저가까지 합치면
- 2억 848만원
꼬이면
- 취득세 등계산266만원최저가에 낙찰된다고 치고 취득세 1%·지방교육세 0.1%·농특세 0.2%
- 선순위 임차인 1명 보증금추정3억원이 단지 같은 평형 전세 실거래 중앙값 3억 × 1명, 배당요구를 안 했거나 확인이 안 돼서 낙찰자가 물어줘
- 명도비추정300만원주거 1세대 × 300만
- 최저가 말고 더
- 3억 566만원
- 최저가까지 합치면
- 5억 1,048만원
이렇게 가정했어
- 최저가 2억 482만에 낙찰된다고 치고 계산했어.
- 1주택자 기준, 다주택이면 최대 12%까지 올라가.
- 명도비는 관행치야. 꼬이면 주거 300만·상가 500만, 잘 풀리면 이사비 100만씩.
- 보증금은 현황조사서만 봤어. 명세서 점유자표에 신고한 보증금이 있을 수 있어.
- 미상 보증금은 이 단지 같은 평형 전세 실거래 중앙값으로 잡았어.
- 등기비·법무사 비용·대출 이자는 뺐어.
위험 요소
- 높음선순위 임차인 1명(2004-03-03부터 전입, 말소기준 2012-04-13보다 먼저), 보증금 미상, 배당요구 확인 안 됨
말소기준권리
2012-04-13 근저당
임차인
전입 보증금 대항력 배당요구 2004-03-03 미상 있음 미상 입찰 전에 볼 것
- 문건의 배당요구 신청인 중 임차인이 있는지 확인
- 임차인이 2004년 이후 계약을 갱신했거나 보증금을 올렸는지 확인
11성원포레스타운
파주시 검산동 130-8 성원포레스타운 112동 3층302호
감정 2억 200만 → 최저 9,898만 (49%) · 유찰 2
비교가 1억 7,900만 (같은 평형 실거래 6건 중앙값) → −45%
180일 실거래 중앙값 1억 7,900만 (6건)
호가 최저 1억 5,500만 · 중앙값 1억 8,300만 (11건)
- 사건
- 2025타경64656 [1]
- 법원
- 고양지원 경매11계
- 매각기일
- 11/3(화) D-6
인수 위험대항력 있는 임차인, 보증금 1억 8,000만 인수 가능
명세서에 안 지워지는 주택임차권등기(2026-05-20)가 있고, 보증금은 1억 8,000만이야. 임차인이 2024-03-29에 전입해서 말소기준(2025-11-10 개시결정)보다 빨라 대항력이 있고, 배당으로 못 받은 보증금 잔액은 낙찰자가 떠안아. 문건에 임차인 배당요구(2026-02-12)가 있지만 실제로 얼마를 배당받을지는 자료에 없어.
낙찰받으면꼬이면 최저가 말고 임차권 인수 빼고, 보증금 추정 포함 1억 5,408만 더 들 수 있어
가격표
기준: 같은 평형 실거래 6건 중앙값 1억 7,900만
잘 풀리면1억 5,800만까지 10% 넘게 남아 · 1억 7,600만까지 조금 남아 · 넘으면 손해
꼬이면 최저가부터 손해
입찰가 들어가는 돈 잘 풀리면 꼬이면 최저가9,898만 1억 106만 +7,793만 남음 −7,406만 손해(임차권 인수 몰라서 안 넣었어) 10% 남는 선1억 5,800만 1억 6,073만 +1,826만 남음 −1억 3,373만 손해(임차권 인수 몰라서 안 넣었어) 요즘 낙찰가(감정가의 82.6%)1억 6,685만 1억 6,968만 +931만 남음 −1억 4,268만 손해(임차권 인수 몰라서 안 넣었어) 본전1억 7,600만 1억 7,893만 +6만 남음 −1억 5,193만 손해(임차권 인수 몰라서 안 넣었어) - 취득세는 넣었고, 양도세·중개비·대출이자·등기비·법무사 비용은 안 넣었어.
- 취득세는 1주택자 기준이야.
- 문서에 없는 보증금은 어림해서 넣었어.
권리분석 자세히주의 2건
낙찰받으면 드는 돈
잘 풀리면
- 취득세 등계산108만원최저가에 낙찰된다고 치고 취득세 1%·지방교육세 0.1%
- 선순위 임차인(배당요구) 1명 보증금미상현황조사서에 보증금이 없어(명세서 점유자표는 안 봤어), 배당요구는 해서 배당으로 받을 수도 있어
- 명도비추정100만원1세대 × 이사비 100만
- 최저가 말고 더
- 208만원
- 최저가까지 합치면
- 1억 106만원
꼬이면
- 취득세 등계산108만원최저가에 낙찰된다고 치고 취득세 1%·지방교육세 0.1%
- 선순위 임차인(배당요구) 1명 보증금추정1억 5,000만원이 단지 같은 평형 전세 실거래 중앙값 1억 5,000만 × 1명, 배당으로 못 받은 만큼 낙찰자가 물어줘
- 임차권 인수미상임차권은 안 지워지고 낙찰자가 떠안아. 금액은 몰라
- 명도비추정300만원주거 1세대 × 300만
- 최저가 말고 더
- 1억 5,408만원
- 최저가까지 합치면
- 2억 5,306만원
이렇게 가정했어
- 최저가 9,898만에 낙찰된다고 치고 계산했어.
- 1주택자 기준, 다주택이면 최대 12%까지 올라가.
- 명도비는 관행치야. 꼬이면 주거 300만·상가 500만, 잘 풀리면 이사비 100만씩.
- 보증금은 현황조사서만 봤어. 명세서 점유자표에 신고한 보증금이 있을 수 있어.
- 미상 보증금은 이 단지 같은 평형 전세 실거래 중앙값으로 잡았어.
- 등기비·법무사 비용·대출 이자는 뺐어.
위험 요소
- 높음매각으로 소멸되지 않는 권리: 2026-05-20 제2782703호 주택임차권등기 매수인에게 대항할 수 있는 임차인이 있음(임대차보증금 1억 8,000만, 전입일 2024-03-29, 확정일자 2024-03-14) 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수함
- 중간선순위 임차인(배당요구) 1명(2024-03-29부터 전입), 보증금 미상, 배당으로 못 받은 보증금은 낙찰자가 물어줄 수 있어
말소기준권리
2025-11-10 개시결정
임차인
전입 보증금 대항력 배당요구 2024-03-29 미상 있음 함 입찰 전에 볼 것
- 임차권등기 보증금 1억 8,000만과 배당요구 금액 일치 확인
- 최저가 기준 배당에서 임차인이 받을 금액 확인
- 임차권등기 말소 동의나 대항력 포기 서류 유무 확인
12재왕아트빌
수원시 영통구 매여울로53번길 31 8층807호 (매탄동,재왕아트빌)
감정 2억 3,400만 → 최저 1억 1,466만 (49%) · 유찰 2
비교가 2억 (같은 평형 마지막 실거래 2024.03) → −43%
- 사건
- 2025타경51553 [1]
- 법원
- 수원지방법원 경매7계
- 매각기일
- 11/11(수) D-14
인수 위험선순위 임차인 1명, 보증금 미상에 배당요구 안 함
현황조사서상 임차인이 2012-01-31에 전입해서 말소기준 근저당(2016-09-22)보다 먼저 들어왔고, 배당요구도 하지 않았어. 대항력이 있는 임차인이라 보증금을 배당으로 못 받으면 낙찰자가 물어줘야 하는데, 현황조사서에 보증금이 없어서 액수를 몰라. 재매각 사건이고 이전 낙찰자가 대금을 안 낸 이력이 있어.
낙찰받으면꼬이면 최저가 말고 보증금 추정 포함 2억 726만 더 들 수 있어
가격표
기준: 같은 평형 마지막 실거래 2024.03 2억
잘 풀리면최저가부터 이미 손해
꼬이면 최저가부터 손해
입찰가 들어가는 돈 잘 풀리면 꼬이면 최저가1억 1,466만 3억 1,792만 −1억 1,792만 손해 −1억 2,192만 손해 요즘 낙찰가(감정가의 82.6%)1억 9,328만 3억 9,741만 −1억 9,741만 손해 −2억 141만 손해 - 취득세는 넣었고, 양도세·중개비·대출이자·등기비·법무사 비용은 안 넣었어.
- 취득세는 1주택자 기준이야.
- 문서에 없는 보증금은 어림해서 넣었어.
권리분석 자세히주의 3건
낙찰받으면 드는 돈
잘 풀리면
- 취득세 등계산126만원최저가에 낙찰된다고 치고 취득세 1%·지방교육세 0.1%
- 선순위 임차인 1명 보증금미상현황조사서에 보증금이 없어(명세서 점유자표는 안 봤어)
- 명도비추정200만원2세대 × 이사비 100만
- 최저가 말고 더
- 326만원
- 최저가까지 합치면
- 1억 1,792만원
꼬이면
- 취득세 등계산126만원최저가에 낙찰된다고 치고 취득세 1%·지방교육세 0.1%
- 선순위 임차인 1명 보증금추정2억원수원 영통구 매탄동 전용 53㎡ 아파트 한 가구 보증금 2억 가정, 임차인 1명, 배당요구를 안 했거나 확인이 안 돼서 낙찰자가 물어줘
- 명도비추정600만원주거 2세대 × 300만
- 최저가 말고 더
- 2억 726만원
- 최저가까지 합치면
- 3억 2,192만원
이렇게 가정했어
- 최저가 1억 1,466만에 낙찰된다고 치고 계산했어.
- 1주택자 기준, 다주택이면 최대 12%까지 올라가.
- 명도비는 관행치야. 꼬이면 주거 300만·상가 500만, 잘 풀리면 이사비 100만씩.
- 보증금은 현황조사서만 봤어. 명세서 점유자표에 신고한 보증금이 있을 수 있어.
- 미상 보증금 가정: 수원 영통구 매탄동 전용 53㎡ 아파트 한 가구 보증금 2억 가정. 문서에 나온 돈이 아니야.
- 등기비·법무사 비용·대출 이자는 뺐어.
위험 요소
- 높음선순위 임차인 1명(2012-01-31부터 전입, 말소기준 2016-09-22보다 먼저), 보증금 미상, 배당요구 없음
- 중간재매각. 매수신청보증금 최저매각가격의 20%
- 중간대금 미납 이력: 이전 낙찰 후 다시 매각 진행
말소기준권리
2016-09-22 근저당권
임차인
전입 보증금 대항력 배당요구 2012-01-31 미상 있음 안 함 입찰 전에 볼 것
- 임차인이 배당요구를 안 한 이유와 계약 유지 여부 확인
- 2026-07-28 즉시항고 결과와 매각기일 유지 여부 확인
13목동신시가지7단지
양천구 목동로 212 제720동 제5층 제506호 (목동, 목동신시가지아파트)
감정 17억 5,000만 → 최저 14억 (80%) · 유찰 1
비교가 23억 5,500만 (같은 평형·비슷한 층 실거래 2건 중앙값) → −41%
180일 실거래 중앙값 23억 5,500만 (2건)
- 사건
- 2024타경149321 [1]
- 법원
- 서울남부지방법원 경매12계
- 매각기일
- 11/6(금) D-9
인수 위험유치권 신고에 선순위 임차인 배당요구
2025-07-24에 유치권 신고가 들어왔는데 공사대금이 적혀 있지 않고, 명세서도 성립 여부가 불분명하다고 해. 2022-10-25에 전입한 임차인은 말소기준 근저당(2023-04-27)보다 빨라 대항력이 있어. 배당요구는 했지만 현황조사서에 보증금이 없고, 배당으로 못 받은 돈은 낙찰자가 물어줄 수 있어.
낙찰받으면꼬이면 최저가 말고 유치권 신고액 빼고, 보증금 추정 포함 6억 5,720만 더 들 수 있어
가격표
기준: 같은 평형·비슷한 층 실거래 2건 중앙값 23억 5,500만
잘 풀리면20억 4,900만까지 10% 넘게 남아 · 22억 7,700만까지 조금 남아 · 넘으면 손해
꼬이면 유치권 신고액 몰라서 계산 못 했어
입찰가 들어가는 돈 잘 풀리면 꼬이면 최저가14억 14억 4,820만 +9억 680만 남음 +2억 9,780만 남음(유치권 신고액 몰라서 안 넣었어) 요즘 낙찰가(감정가의 92.7%)16억 2,225만 16억 7,778만 +6억 7,721만 남음 +6,821만 남음(유치권 신고액 몰라서 안 넣었어) 10% 남는 선20억 4,900만 21억 1,861만 +2억 3,638만 남음 −3억 7,261만 손해(유치권 신고액 몰라서 안 넣었어) 본전22억 7,700만 23억 5,414만 +85만 남음 −6억 814만 손해(유치권 신고액 몰라서 안 넣었어) - 취득세는 넣었고, 양도세·중개비·대출이자·등기비·법무사 비용은 안 넣었어.
- 취득세는 1주택자 기준이야.
- 문서에 없는 보증금은 어림해서 넣었어.
권리분석 자세히주의 3건
낙찰받으면 드는 돈
잘 풀리면
- 취득세 등계산4,620만원최저가에 낙찰된다고 치고 취득세 3%·지방교육세 0.3%
- 선순위 임차인(배당요구) 1명 보증금미상현황조사서에 보증금이 없어(명세서 점유자표는 안 봤어), 배당요구는 해서 배당으로 받을 수도 있어
- 명도비추정200만원2세대 × 이사비 100만
- 최저가 말고 더
- 4,820만원
- 최저가까지 합치면
- 14억 4,820만원
꼬이면
- 취득세 등계산4,620만원최저가에 낙찰된다고 치고 취득세 3%·지방교육세 0.3%
- 선순위 임차인(배당요구) 1명 보증금추정6억 500만원이 단지 같은 평형 전세 실거래 중앙값 6억 500만 × 1명, 배당으로 못 받은 만큼 낙찰자가 물어줘
- 유치권 신고액미상유치권 신고는 있는데 금액이 문서에 없어
- 명도비추정600만원주거 2세대 × 300만
- 최저가 말고 더
- 6억 5,720만원
- 최저가까지 합치면
- 20억 5,720만원
이렇게 가정했어
- 최저가 14억에 낙찰된다고 치고 계산했어.
- 1주택자 기준, 다주택이면 최대 12%까지 올라가.
- 명도비는 관행치야. 꼬이면 주거 300만·상가 500만, 잘 풀리면 이사비 100만씩.
- 보증금은 현황조사서만 봤어. 명세서 점유자표에 신고한 보증금이 있을 수 있어.
- 미상 보증금은 이 단지 같은 평형 전세 실거래 중앙값으로 잡았어.
- 등기비·법무사 비용·대출 이자는 뺐어.
위험 요소
- 높음2025-07-24 자 김민영으로부터 이사건 경매목적물에 대해 공사비용(공사대금 기재 없음)을 못받았다고 주장하는 유치권신고서가 제출되었으나, 그 성립 여부는 불분명함.
- 중간대금 미납 이력: 이전 낙찰 후 다시 매각 진행
- 중간선순위 임차인(배당요구) 1명(2022-10-25부터 전입), 보증금 미상, 배당으로 못 받은 보증금은 낙찰자가 물어줄 수 있어
- 참고법원 사이트 정지 표시(코드 03, 뜻 확인 전)
말소기준권리
2023-04-27 근저당권
임차인
전입 보증금 대항력 배당요구 2022-10-25 미상 있음 함 입찰 전에 볼 것
- 유치권 신고서의 공사 내용과 금액 확인
- 강제집행정지 결정 효력과 매각불허가신청 결과 확인
- 재건축조합 사실조회회신의 매수인 지위 관련 내용 확인
14유호
남양주시 오남읍 오남리 315-1 유호아파트 105동 10층1002호
감정 3억 900만 → 최저 1억 5,141만 (49%) · 유찰 2
비교가 2억 6,500만 (같은 평형·비슷한 층 실거래 5건 중앙값) → −43%
180일 실거래 중앙값 2억 6,500만 (5건)
호가 최저 2억 4,500만 · 중앙값 2억 6,500만 (22건)
- 사건
- 2025타경72306 [1]
- 법원
- 남양주지원 경매2계
- 매각기일
- 11/5(목) D-8
피하기소멸 안 되는 임차권등기, 선순위 임차인 1명
명세서에 을구 13번 임차권등기(보증금 2억 7,000만)가 매각으로 안 지워지고, 배당에서 전액 못 받으면 남은 돈을 낙찰자가 인수한다고 적혀 있어. 임차인은 2022-06-30에 전입해 말소기준(2025-09-17)보다 앞서서 대항력이 있고, 현황조사서에 보증금이 없어 금액을 알 수 없어. 문건에 2026-07-14 권리승계신고 및 배당요구신청이 있는데, 배당요구종기는 2025-12-02야.
낙찰받으면꼬이면 최저가 말고도, 임차권 인수분은 빼고 보증금 추정까지 포함해 1억 9,466만이 더 들 수 있어
가격표
기준: 같은 평형·비슷한 층 실거래 5건 중앙값 2억 6,500만
잘 풀리면최저가부터 이미 손해
꼬이면 최저가부터 손해
입찰가 들어가는 돈 잘 풀리면 꼬이면 최저가1억 5,141만 3억 4,407만 −7,907만 손해 −8,107만 손해(임차권 인수 몰라서 안 넣었어) 요즘 낙찰가(감정가의 82.6%)2억 5,523만 4억 4,904만 −1억 8,404만 손해 −1억 8,604만 손해(임차권 인수 몰라서 안 넣었어) - 취득세는 넣었고, 양도세·중개비·대출이자·등기비·법무사 비용은 안 넣었어.
- 취득세는 1주택자 기준이야.
- 문서에 없는 보증금은 어림해서 넣었어.
- 피하기 물건이라 숫자는 참고만 해.
권리분석 자세히주의 2건
낙찰받으면 드는 돈
잘 풀리면
- 취득세 등계산166만원최저가에 낙찰된다고 치고 취득세 1%·지방교육세 0.1%
- 선순위 임차인 1명 보증금미상현황조사서에 보증금이 없어(명세서 점유자표는 안 봤어)
- 명도비추정100만원1세대 × 이사비 100만
- 최저가 말고 더
- 266만원
- 최저가까지 합치면
- 1억 5,407만원
꼬이면
- 취득세 등계산166만원최저가에 낙찰된다고 치고 취득세 1%·지방교육세 0.1%
- 선순위 임차인 1명 보증금추정1억 9,000만원이 단지 같은 평형 전세 실거래 중앙값 1억 9,000만 × 1명, 배당요구를 안 했거나 확인이 안 돼서 낙찰자가 물어줘
- 임차권 인수미상임차권은 안 지워지고 낙찰자가 떠안아. 금액은 몰라
- 명도비추정300만원주거 1세대 × 300만
- 최저가 말고 더
- 1억 9,466만원
- 최저가까지 합치면
- 3억 4,607만원
이렇게 가정했어
- 최저가 1억 5,141만에 낙찰된다고 치고 계산했어.
- 1주택자 기준, 다주택이면 최대 12%까지 올라가.
- 명도비는 관행치야. 꼬이면 주거 300만·상가 500만, 잘 풀리면 이사비 100만씩.
- 보증금은 현황조사서만 봤어. 명세서 점유자표에 신고한 보증금이 있을 수 있어.
- 미상 보증금은 이 단지 같은 평형 전세 실거래 중앙값으로 잡았어.
- 등기비·법무사 비용·대출 이자는 뺐어.
위험 요소
- 높음매각으로 소멸되지 않는 권리: 매수인에게 대항할 수 있는 을구 13번 임차권등기(임대차보증금 2억 7,000만 전입일자 2022-06-30 확정일자 2022-05-06)가 있으므로 배당에서 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함
- 높음선순위 임차인 1명(2022-06-30부터 전입, 말소기준 2025-09-17보다 먼저), 보증금 미상, 배당요구 없음
말소기준권리
2025-09-17 강제경매개시결정
임차인
전입 보증금 대항력 배당요구 2022-06-30 미상 있음 안 함 입찰 전에 볼 것
- 임차권등기 보증금 2억 7,000만 중 배당으로 받을 금액 확인
- 2026-07-14 배당요구신청이 종기(2025-12-02) 뒤인데 인정되는지 확인
- 임차인의 대항력 포기나 임차권등기 말소 동의 확약 여부 확인
15역삼하나빌(주상복합)
강남구 역삼동 681-26 역삼동하나빌 6층602호
감정 4억 5,200만 → 최저 1억 8,513만 (41%) · 유찰 4
비교가 3억 1,000만 (호가 최저 (매물 3건)) → −40%
호가 최저 3억 1,000만 · 중앙값 3억 6,500만 (3건)
- 사건
- 2025타경102969 [1]
- 법원
- 서울중앙지방법원 경매7계
- 매각기일
- 11/5(목) D-8
피하기대항력 임차권등기 보증금 2억 7,825만 인수 가능
명세서에 박OOO가 대항력 있는 임차인이라, 배당에서 보증금을 다 못 받으면 남은 돈을 낙찰자가 떠안는다고 적혀 있어. 을구 5번 임차권등기(2024-06-14)는 안 지워지고, 보증금은 2억 7,825만이며 전입일 2020-04-10은 말소기준(경매개시결정 2025-05-20)보다 빨라. 현황조사서에는 임차인이 없다고 돼 있어서 명세서 내용과 서로 안 맞아.
낙찰받으면꼬이면 최저가 말고도 임차권 인수는 빼고 203만이 더 들 수 있어
가격표
기준: 호가 최저 (매물 3건) 3억 1,000만
잘 풀리면3억 600만까지 조금 남아 · 넘으면 손해
꼬이면 임차권 인수 몰라서 계산 못 했어
입찰가 들어가는 돈 잘 풀리면 꼬이면 최저가1억 8,513만 1억 8,717만 +1억 2,282만 남음 +1억 2,282만 남음(임차권 인수 몰라서 안 넣었어) 본전3억 600만 3억 936만 +63만 남음 +63만 남음(임차권 인수 몰라서 안 넣었어) 요즘 낙찰가(감정가의 92.7%)4억 1,900만 4억 2,361만 −1억 1,361만 손해 −1억 1,361만 손해(임차권 인수 몰라서 안 넣었어) - 취득세는 넣었고, 양도세·중개비·대출이자·등기비·법무사 비용은 안 넣었어.
- 취득세는 1주택자 기준이야.
- 피하기 물건이라 숫자는 참고만 해.
권리분석 자세히주의 2건
낙찰받으면 드는 돈
잘 풀리면
- 취득세 등계산203만원최저가에 낙찰된다고 치고 취득세 1%·지방교육세 0.1%
- 명도비추정0원현황조사서에 점유자가 안 적혀 있어
- 최저가 말고 더
- 203만원
- 최저가까지 합치면
- 1억 8,717만원
꼬이면
- 취득세 등계산203만원최저가에 낙찰된다고 치고 취득세 1%·지방교육세 0.1%
- 임차권 인수미상임차권은 안 지워지고 낙찰자가 떠안아. 금액은 몰라
- 명도비추정0원현황조사서에 점유자가 안 적혀 있어
- 최저가 말고 더
- 203만원
- 최저가까지 합치면
- 1억 8,717만원
이렇게 가정했어
- 최저가 1억 8,513만에 낙찰된다고 치고 계산했어.
- 1주택자 기준, 다주택이면 최대 12%까지 올라가.
- 명도비는 관행치야. 꼬이면 주거 300만·상가 500만, 잘 풀리면 이사비 100만씩.
- 등기비·법무사 비용·대출 이자는 뺐어.
위험 요소
- 높음임차인 박OOO 대항력 있는 임차인으로 배당에서 보증금을 변제받지 못하면 잔액을 매수인이 인수함
- 높음매각으로 소멸되지 않는 권리: 매수인에게 대항할 수 있는 을구 순위 5번 임차권등기(2024-06-14 제100892호)있음 [임대차보증금 2억 7,825만(2022-01-17 1,325만 증액), 전입일자 2020-04-10 확정일자 1차2020-02-24 (26
말소기준권리
2025-05-20 경매개시결정
임차인
명세서에 기재된 임차인 없음
입찰 전에 볼 것
- 임차권자의 배당요구 여부 확인(배당요구종기 2025-08-01)
- 현황조사서 임차인 없음과 명세서 불일치 확인
- 임차권자 예상 배당액 확인
57별내신일유토빌
남양주시 별내동 1050 별내신일유토빌 3407동 3층303호
감정 8억 500만 → 최저 5억 6,350만 (70%) · 유찰 1
비교가 8억 500만 (같은 평형·저층 실거래 1건) → −30%
180일 실거래 중앙값 7억 9,400만 (6건)
호가 최저 7억 9,000만 · 중앙값 8억 5,000만 (22건)
- 사건
- 2026타경17 [1]
- 법원
- 남양주지원 경매3계
- 매각기일
- 11/10(화) D-13
인수 없음말소기준보다 늦게 전입한 임차인 1명, 배당요구함
임차인은 2019-10-14에 전입해서 말소기준권리인 근저당권(2012-11-13)보다 늦으니 대항력이 없어. 이 임차인은 문건에 배당요구 신청이 올라왔고, 현황조사서에 보증금은 없어. 명세서에 비고도 없고 소멸 안 되는 권리도 없어서 낙찰자가 떠안을 건 없어.
낙찰받으면최저가 말고 세금이랑 이사비로 832만~1,032만 정도 더 들어
가격표
기준: 같은 평형·저층 실거래 1건 8억 500만
잘 풀리면7억 800만까지 10% 넘게 남아 · 7억 8,300만까지 조금 남아 · 넘으면 손해
꼬여도 본전: 7억 8,100만까지
입찰가 들어가는 돈 잘 풀리면 꼬이면 최저가5억 6,350만 5억 7,182만 +2억 3,317만 남음 +2억 3,117만 남음 요즘 낙찰가(감정가의 82.6%)6억 6,492만 6억 7,774만 +1억 2,725만 남음 +1억 2,525만 남음 10% 남는 선7억 800만 7억 2,381만 +8,118만 남음 +7,918만 남음 본전7억 8,300만 8억 468만 +31만 남음 −168만 손해 - 취득세는 넣었고, 양도세·중개비·대출이자·등기비·법무사 비용은 안 넣었어.
- 취득세는 1주택자 기준이야.
권리분석 자세히
낙찰받으면 드는 돈
잘 풀리면
- 취득세 등계산732만원최저가에 낙찰된다고 치고 취득세 1%·지방교육세 0.1%·농특세 0.2%
- 명도비추정100만원1세대 × 이사비 100만
- 최저가 말고 더
- 832만원
- 최저가까지 합치면
- 5억 7,182만원
꼬이면
- 취득세 등계산732만원최저가에 낙찰된다고 치고 취득세 1%·지방교육세 0.1%·농특세 0.2%
- 명도비추정300만원주거 1세대 × 300만
- 최저가 말고 더
- 1,032만원
- 최저가까지 합치면
- 5억 7,382만원
이렇게 가정했어
- 최저가 5억 6,350만에 낙찰된다고 치고 계산했어.
- 1주택자 기준, 다주택이면 최대 12%까지 올라가.
- 명도비는 관행치야. 꼬이면 주거 300만·상가 500만, 잘 풀리면 이사비 100만씩.
- 등기비·법무사 비용·대출 이자는 뺐어.
말소기준권리
2012-11-13 근저당권
임차인
전입 보증금 대항력 배당요구 2019-10-14 미상 없음 함 입찰 전에 볼 것
- 임차인 보증금액과 배당 순위 확인
150광교중흥에스클래스(주상복합)
수원시 영통구 원천동 589 광교중흥에스클래스 101동 4층401호
감정 28억 2,000만 → 최저 28억 2,000만 (100%) · 신건
비교가 33억 (같은 평형·비슷한 층 실거래 1건) → −14%
180일 실거래 중앙값 32억 7,000만 (2건)
호가 최저 26억 5,000만 · 중앙값 33억 (9건)
- 사건
- 2025타경57499 [1]
- 법원
- 수원지방법원 경매7계
- 매각기일
- 11/11(수) D-14
인수 없음말소기준보다 앞선 권리·임차인 없음
명세서상 말소기준권리는 2025-04-10 근저당권이고, 인수되는 권리나 지상권은 없어. 현황조사서에 임차인이 없고, 명세서 비고에도 적힌 내용이 없어. 문건에 신OOO의 권리신고 및 배당요구신청서(2025-11-05)가 있지만 임차인으로 나온 사람은 없어.
낙찰받으면최저가 말고 세금이랑 이사비로 9,970만~1억 170만 정도 더 들어
가격표
기준: 같은 평형·비슷한 층 실거래 1건 33억
잘 풀리면28억 6,800만까지 10% 넘게 남아 · 31억 8,700만까지 조금 남아 · 넘으면 손해
꼬여도 본전: 31억 8,500만까지
입찰가 들어가는 돈 잘 풀리면 꼬이면 최저가28억 2,000만 29억 1,970만 +3억 8,030만 남음 +3억 7,830만 남음 10% 남는 선28억 6,800만 29억 6,938만 +3억 3,062만 남음 +3억 2,862만 남음 본전31억 8,700만 32억 9,954만 +45만 남음 −154만 손해 - 취득세는 넣었고, 양도세·중개비·대출이자·등기비·법무사 비용은 안 넣었어.
- 취득세는 1주택자 기준이야.
권리분석 자세히
낙찰받으면 드는 돈
잘 풀리면
- 취득세 등계산9,870만원최저가에 낙찰된다고 치고 취득세 3%·지방교육세 0.3%·농특세 0.2%
- 명도비추정100만원1세대 × 이사비 100만
- 최저가 말고 더
- 9,970만원
- 최저가까지 합치면
- 29억 1,970만원
꼬이면
- 취득세 등계산9,870만원최저가에 낙찰된다고 치고 취득세 3%·지방교육세 0.3%·농특세 0.2%
- 명도비추정300만원주거 1세대 × 300만
- 최저가 말고 더
- 1억 170만원
- 최저가까지 합치면
- 29억 2,170만원
이렇게 가정했어
- 최저가 28억 2,000만에 낙찰된다고 치고 계산했어.
- 1주택자 기준, 다주택이면 최대 12%까지 올라가.
- 명도비는 관행치야. 꼬이면 주거 300만·상가 500만, 잘 풀리면 이사비 100만씩.
- 등기비·법무사 비용·대출 이자는 뺐어.
말소기준권리
2025-04-10 근저당권
임차인
명세서에 기재된 임차인 없음
입찰 전에 볼 것
- 문건에 권리신고한 신OOO의 신고 내용 확인
- 가압류권자 4곳과 교부권자 3곳의 배당 순위 확인
174다산아이파크
남양주시 다산동 6031 다산아이파크 2403동 15층 1502호
감정 10억 2,000만 → 최저 10억 2,000만 (100%) · 신건
비교가 11억 1,500만 (같은 평형·비슷한 층 실거래 2건 중앙값) → −8%
180일 실거래 중앙값 10억 9,000만 (8건)
호가 최저 11억 · 중앙값 11억 7,000만 (7건)
- 사건
- 2025타경72100 [1]
- 법원
- 남양주지원 경매5계
- 매각기일
- 11/11(수) D-14
인수 없음말소기준보다 앞선 권리·임차인 없음
명세서 비고에 낙찰자가 떠안을 권리가 적혀 있지 않고, 인수되는 권리도 없어. 현황조사서에 임차인이 없고, 말소기준권리는 2018-03-05 근저당권이야. 문건에 배당요구와 가압류 권리신고가 여럿 있지만 돈 받을 권리를 신고한 것이라 인수 대상은 아니야.
낙찰받으면최저가 말고 취득세 등으로 3,570만 정도 더 들어
가격표
기준: 같은 평형·비슷한 층 실거래 2건 중앙값 11억 1,500만
잘 풀리면10억 7,700만까지 조금 남아 · 넘으면 손해
꼬여도 본전: 10억 7,700만까지
입찰가 들어가는 돈 잘 풀리면 꼬이면 최저가10억 2,000만 10억 5,570만 +5,930만 남음 +5,930만 남음 본전10억 7,700만 11억 1,469만 +30만 남음 +30만 남음 - 취득세는 넣었고, 양도세·중개비·대출이자·등기비·법무사 비용은 안 넣었어.
- 취득세는 1주택자 기준이야.
권리분석 자세히
낙찰받으면 드는 돈
잘 풀리면
- 취득세 등계산3,570만원최저가에 낙찰된다고 치고 취득세 3%·지방교육세 0.3%·농특세 0.2%
- 명도비추정0원현황조사서에 점유자가 안 적혀 있어
- 최저가 말고 더
- 3,570만원
- 최저가까지 합치면
- 10억 5,570만원
꼬이면
- 취득세 등계산3,570만원최저가에 낙찰된다고 치고 취득세 3%·지방교육세 0.3%·농특세 0.2%
- 명도비추정0원현황조사서에 점유자가 안 적혀 있어
- 최저가 말고 더
- 3,570만원
- 최저가까지 합치면
- 10억 5,570만원
이렇게 가정했어
- 최저가 10억 2,000만에 낙찰된다고 치고 계산했어.
- 1주택자 기준, 다주택이면 최대 12%까지 올라가.
- 명도비는 관행치야. 꼬이면 주거 300만·상가 500만, 잘 풀리면 이사비 100만씩.
- 등기비·법무사 비용·대출 이자는 뺐어.
말소기준권리
2018-03-05 근저당권
임차인
명세서에 기재된 임차인 없음
입찰 전에 볼 것
- 2026-02-20 종기연기 및 배당요구신청 문건 내용 확인
- 가압류 3건이 모두 말소 대상인지 확인
178수원한일타운
수원시 장안구 조원동 881 수원한일타운 131동 15층1506호
감정 5억 8,000만 → 최저 5억 8,000만 (100%) · 신건
비교가 6억 3,000만 (같은 평형·비슷한 층 실거래 3건 중앙값) → −8%
180일 실거래 중앙값 5억 7,800만 (28건)
호가 최저 6억 2,000만 · 중앙값 7억 1,000만 (21건)
- 사건
- 2025타경1660 [1]
- 법원
- 수원지방법원 경매7계
- 매각기일
- 11/11(수) D-14
인수 없음말소기준보다 앞선 권리·임차인 없음
임차인 2명 전입일이 2020-11-18, 2025-05-12라서 말소기준 근저당(2019-08-16)보다 늦어, 대항력이 없어. 명세서에 소멸되지 않는 권리와 지상권이 해당사항없음으로 나와 있어. 2026-03-03 신청채권자가 임차인 박OO에 대해 무상거주확인서를 냈다고 명세서 비고에 적혀 있어.
낙찰받으면최저가 말고 세금이랑 이사비로 638만~1,538만 정도 더 들어
가격표
기준: 같은 평형·비슷한 층 실거래 3건 중앙값 6억 3,000만
잘 풀리면6억 2,200만까지 조금 남아 · 넘으면 손해
꼬여도 본전: 6억 1,300만까지
입찰가 들어가는 돈 잘 풀리면 꼬이면 최저가5억 8,000만 5억 8,638만 +4,362만 남음 +3,462만 남음 본전6억 2,200만 6억 2,984만 +15만 남음 −884만 손해 - 취득세는 넣었고, 양도세·중개비·대출이자·등기비·법무사 비용은 안 넣었어.
- 취득세는 1주택자 기준이야.
권리분석 자세히
낙찰받으면 드는 돈
잘 풀리면
- 취득세 등계산638만원최저가에 낙찰된다고 치고 취득세 1%·지방교육세 0.1%
- 명도비추정0원무상거주·공실이라 0으로 쳤어
- 최저가 말고 더
- 638만원
- 최저가까지 합치면
- 5억 8,638만원
꼬이면
- 취득세 등계산638만원최저가에 낙찰된다고 치고 취득세 1%·지방교육세 0.1%
- 명도비추정900만원주거 3세대 × 300만
- 최저가 말고 더
- 1,538만원
- 최저가까지 합치면
- 5억 9,538만원
이렇게 가정했어
- 최저가 5억 8,000만에 낙찰된다고 치고 계산했어.
- 1주택자 기준, 다주택이면 최대 12%까지 올라가.
- 명도비는 관행치야. 꼬이면 주거 300만·상가 500만, 잘 풀리면 이사비 100만씩.
- 등기비·법무사 비용·대출 이자는 뺐어.
위험 요소
- 참고2026-03-03 자 신청채권자가 임차인 박OO에 대하여 점유자 무상거주확인서를 제출함
말소기준권리
2019-08-16 근저당권
임차인
전입 보증금 대항력 배당요구 2020-11-18 미상 없음 안 함 2025-05-12 미상 없음 안 함 입찰 전에 볼 것
- 박OO 배당요구(2025-11-13)와 무상거주확인서가 함께 있는 점 확인
- 현황조사서에 임차인 보증금이 없는 점 확인
신규 14건
지난 수집 뒤로 새로 잡힌 아파트 경매야.
1광교중흥에스클래스
수원시 영통구 원천동 589 광교중흥에스클래스 101동 4층401호
감정 28억 2,000만 → 최저 28억 2,000만 (100%) · 신건
- 사건
- 2025타경57499 [1]
- 법원
- 수원지방법원 경매7계
- 매각기일
- 11/11(수) D-14
인수 없음말소기준보다 앞선 권리·임차인 없음
명세서상 말소기준권리는 2025-04-10 근저당권이고, 인수되는 권리나 지상권은 없어. 현황조사서에 임차인이 없고, 명세서 비고에도 적힌 내용이 없어. 문건에 신OOO의 권리신고 및 배당요구신청서(2025-11-05)가 있지만 임차인으로 나온 사람은 없어.
낙찰받으면최저가 말고 세금이랑 이사비로 9,970만~1억 170만 정도 더 들어
가격표
기준: 같은 평형·비슷한 층 실거래 1건 33억
잘 풀리면28억 6,800만까지 10% 넘게 남아 · 31억 8,700만까지 조금 남아 · 넘으면 손해
꼬여도 본전: 31억 8,500만까지
입찰가 들어가는 돈 잘 풀리면 꼬이면 최저가28억 2,000만 29억 1,970만 +3억 8,030만 남음 +3억 7,830만 남음 10% 남는 선28억 6,800만 29억 6,938만 +3억 3,062만 남음 +3억 2,862만 남음 본전31억 8,700만 32억 9,954만 +45만 남음 −154만 손해 - 취득세는 넣었고, 양도세·중개비·대출이자·등기비·법무사 비용은 안 넣었어.
- 취득세는 1주택자 기준이야.
권리분석 자세히
낙찰받으면 드는 돈
잘 풀리면
- 취득세 등계산9,870만원최저가에 낙찰된다고 치고 취득세 3%·지방교육세 0.3%·농특세 0.2%
- 명도비추정100만원1세대 × 이사비 100만
- 최저가 말고 더
- 9,970만원
- 최저가까지 합치면
- 29억 1,970만원
꼬이면
- 취득세 등계산9,870만원최저가에 낙찰된다고 치고 취득세 3%·지방교육세 0.3%·농특세 0.2%
- 명도비추정300만원주거 1세대 × 300만
- 최저가 말고 더
- 1억 170만원
- 최저가까지 합치면
- 29억 2,170만원
이렇게 가정했어
- 최저가 28억 2,000만에 낙찰된다고 치고 계산했어.
- 1주택자 기준, 다주택이면 최대 12%까지 올라가.
- 명도비는 관행치야. 꼬이면 주거 300만·상가 500만, 잘 풀리면 이사비 100만씩.
- 등기비·법무사 비용·대출 이자는 뺐어.
말소기준권리
2025-04-10 근저당권
임차인
명세서에 기재된 임차인 없음
입찰 전에 볼 것
- 문건에 권리신고한 신OOO의 신고 내용 확인
- 가압류권자 4곳과 교부권자 3곳의 배당 순위 확인
2일산요진와이시티
고양시 일산동구 백석동 1237 일산요진와이시티 101동 21층2101호
감정 10억 4,200만 → 최저 10억 4,200만 (100%) · 신건
- 사건
- 2026타경61631 [1]
- 법원
- 고양지원 경매2계
- 매각기일
- 11/11(수) D-14
인수 없음말소기준보다 늦은 임차인 1명, 배당요구함
임차인은 2023-06-30에 전입해서 말소기준권리인 근저당권(2017-01-04)보다 늦어, 대항력이 없어. 이 임차인은 2026-08-05에 문건으로 권리신고 및 배당요구신청서를 냈어. 명세서 비고와 소멸 안 되는 권리에 적힌 인수 사항도 없어.
낙찰받으면최저가 말고 세금이랑 이사비로 3,847만~4,247만 정도 더 들어
가격표
기준: 같은 평형 실거래 2건 중앙값 10억 4,000만
잘 풀리면최저가부터 이미 손해
꼬이면 최저가부터 손해
입찰가 들어가는 돈 잘 풀리면 꼬이면 최저가10억 4,200만 10억 8,047만 −4,047만 손해 −4,447만 손해 - 취득세는 넣었고, 양도세·중개비·대출이자·등기비·법무사 비용은 안 넣었어.
- 취득세는 1주택자 기준이야.
권리분석 자세히
낙찰받으면 드는 돈
잘 풀리면
- 취득세 등계산3,647만원최저가에 낙찰된다고 치고 취득세 3%·지방교육세 0.3%·농특세 0.2%
- 명도비추정200만원2세대 × 이사비 100만
- 최저가 말고 더
- 3,847만원
- 최저가까지 합치면
- 10억 8,047만원
꼬이면
- 취득세 등계산3,647만원최저가에 낙찰된다고 치고 취득세 3%·지방교육세 0.3%·농특세 0.2%
- 명도비추정600만원주거 2세대 × 300만
- 최저가 말고 더
- 4,247만원
- 최저가까지 합치면
- 10억 8,447만원
이렇게 가정했어
- 최저가 10억 4,200만에 낙찰된다고 치고 계산했어.
- 1주택자 기준, 다주택이면 최대 12%까지 올라가.
- 명도비는 관행치야. 꼬이면 주거 300만·상가 500만, 잘 풀리면 이사비 100만씩.
- 등기비·법무사 비용·대출 이자는 뺐어.
말소기준권리
2017-01-04 근저당권
임차인
전입 보증금 대항력 배당요구 2023-06-30 미상 없음 함 입찰 전에 볼 것
- 임차인 보증금 액수 확인
- 배당요구종기(2026-09-14) 이후 문건 추가 확인
- 교부권자 2곳의 체납 세금 내역 확인
3다산아이파크
남양주시 다산동 6031 다산아이파크 2403동 15층 1502호
감정 10억 2,000만 → 최저 10억 2,000만 (100%) · 신건
- 사건
- 2025타경72100 [1]
- 법원
- 남양주지원 경매5계
- 매각기일
- 11/11(수) D-14
인수 없음말소기준보다 앞선 권리·임차인 없음
명세서 비고에 낙찰자가 떠안을 권리가 적혀 있지 않고, 인수되는 권리도 없어. 현황조사서에 임차인이 없고, 말소기준권리는 2018-03-05 근저당권이야. 문건에 배당요구와 가압류 권리신고가 여럿 있지만 돈 받을 권리를 신고한 것이라 인수 대상은 아니야.
낙찰받으면최저가 말고 취득세 등으로 3,570만 정도 더 들어
가격표
기준: 같은 평형·비슷한 층 실거래 2건 중앙값 11억 1,500만
잘 풀리면10억 7,700만까지 조금 남아 · 넘으면 손해
꼬여도 본전: 10억 7,700만까지
입찰가 들어가는 돈 잘 풀리면 꼬이면 최저가10억 2,000만 10억 5,570만 +5,930만 남음 +5,930만 남음 본전10억 7,700만 11억 1,469만 +30만 남음 +30만 남음 - 취득세는 넣었고, 양도세·중개비·대출이자·등기비·법무사 비용은 안 넣었어.
- 취득세는 1주택자 기준이야.
권리분석 자세히
낙찰받으면 드는 돈
잘 풀리면
- 취득세 등계산3,570만원최저가에 낙찰된다고 치고 취득세 3%·지방교육세 0.3%·농특세 0.2%
- 명도비추정0원현황조사서에 점유자가 안 적혀 있어
- 최저가 말고 더
- 3,570만원
- 최저가까지 합치면
- 10억 5,570만원
꼬이면
- 취득세 등계산3,570만원최저가에 낙찰된다고 치고 취득세 3%·지방교육세 0.3%·농특세 0.2%
- 명도비추정0원현황조사서에 점유자가 안 적혀 있어
- 최저가 말고 더
- 3,570만원
- 최저가까지 합치면
- 10억 5,570만원
이렇게 가정했어
- 최저가 10억 2,000만에 낙찰된다고 치고 계산했어.
- 1주택자 기준, 다주택이면 최대 12%까지 올라가.
- 명도비는 관행치야. 꼬이면 주거 300만·상가 500만, 잘 풀리면 이사비 100만씩.
- 등기비·법무사 비용·대출 이자는 뺐어.
말소기준권리
2018-03-05 근저당권
임차인
명세서에 기재된 임차인 없음
입찰 전에 볼 것
- 2026-02-20 종기연기 및 배당요구신청 문건 내용 확인
- 가압류 3건이 모두 말소 대상인지 확인
4위시티일산자이2단지
고양시 일산동구 식사동 1498 위시티일산자이2단지 205동 6층602호
감정 8억 5,800만 → 최저 8억 5,800만 (100%) · 신건
- 사건
- 2026타경61321 [1]
- 법원
- 고양지원 경매2계
- 매각기일
- 11/11(수) D-14
인수 없음말소기준보다 앞선 권리·임차인 없음
명세서에 말소기준권리(2020-04-07 근저당권)보다 앞서 인수할 권리가 없고, 비고에도 적힌 게 없어. 현황조사서에 임차인이 없고, 문건 접수내역에도 걸리는 내용이 없어.
낙찰받으면최저가 말고 세금이랑 이사비로 2,838만~3,038만 정도 더 들어
가격표
기준: 같은 평형 실거래 1건 7억 6,000만
잘 풀리면최저가부터 이미 손해
꼬이면 최저가부터 손해
입찰가 들어가는 돈 잘 풀리면 꼬이면 최저가8억 5,800만 8억 8,638만 −1억 2,638만 손해 −1억 2,838만 손해 - 취득세는 넣었고, 양도세·중개비·대출이자·등기비·법무사 비용은 안 넣었어.
- 취득세는 1주택자 기준이야.
권리분석 자세히
낙찰받으면 드는 돈
잘 풀리면
- 취득세 등계산2,738만원최저가에 낙찰된다고 치고 취득세 2.72%·지방교육세 0.272%·농특세 0.2%
- 명도비추정100만원1세대 × 이사비 100만
- 최저가 말고 더
- 2,838만원
- 최저가까지 합치면
- 8억 8,638만원
꼬이면
- 취득세 등계산2,738만원최저가에 낙찰된다고 치고 취득세 2.72%·지방교육세 0.272%·농특세 0.2%
- 명도비추정300만원주거 1세대 × 300만
- 최저가 말고 더
- 3,038만원
- 최저가까지 합치면
- 8억 8,838만원
이렇게 가정했어
- 최저가 8억 5,800만에 낙찰된다고 치고 계산했어.
- 1주택자 기준, 다주택이면 최대 12%까지 올라가.
- 명도비는 관행치야. 꼬이면 주거 300만·상가 500만, 잘 풀리면 이사비 100만씩.
- 등기비·법무사 비용·대출 이자는 뺐어.
말소기준권리
2020-04-07 근저당권
임차인
명세서에 기재된 임차인 없음
5호평마을중흥에스-클래스로하스
남양주시 호평동 680 호평마을중흥에스-클래스로하스 1905동 9층901호
감정 6억 4,100만 → 최저 6억 4,100만 (100%) · 신건
- 사건
- 2025타경72349 [1]
- 법원
- 남양주지원 경매5계
- 매각기일
- 11/11(수) D-14
확인 필요대지권 미등기, 대지권 유무 알 수 없음
명세서 비고에 대지권이 미등기이고 대지권 유무는 알 수 없다고 적혀 있어. 최저매각가격에는 대지권가격이 포함돼 있다고 해. 말소기준권리는 2006-12-11 근저당권이고, 명세서상 인수되는 권리와 임차인은 없어.
낙찰받으면최저가 말고 세금이랑 이사비로 1,026만 정도 더 들어
가격표
기준: 같은 평형·비슷한 층 실거래 2건 중앙값 5억 3,000만
잘 풀리면최저가부터 이미 손해
꼬이면 최저가부터 손해
입찰가 들어가는 돈 잘 풀리면 꼬이면 최저가6억 4,100만 6억 5,126만 −1억 2,126만 손해 −1억 2,126만 손해 - 취득세는 넣었고, 양도세·중개비·대출이자·등기비·법무사 비용은 안 넣었어.
- 취득세는 1주택자 기준이야.
권리분석 자세히주의 1건
낙찰받으면 드는 돈
잘 풀리면
- 취득세 등계산1,026만원최저가에 낙찰된다고 치고 취득세 1.27%·지방교육세 0.127%·농특세 0.2%
- 명도비추정0원현황조사서에 점유자가 안 적혀 있어
- 최저가 말고 더
- 1,026만원
- 최저가까지 합치면
- 6억 5,126만원
꼬이면
- 취득세 등계산1,026만원최저가에 낙찰된다고 치고 취득세 1.27%·지방교육세 0.127%·농특세 0.2%
- 명도비추정0원현황조사서에 점유자가 안 적혀 있어
- 최저가 말고 더
- 1,026만원
- 최저가까지 합치면
- 6억 5,126만원
이렇게 가정했어
- 최저가 6억 4,100만에 낙찰된다고 치고 계산했어.
- 1주택자 기준, 다주택이면 최대 12%까지 올라가.
- 명도비는 관행치야. 꼬이면 주거 300만·상가 500만, 잘 풀리면 이사비 100만씩.
- 등기비·법무사 비용·대출 이자는 뺐어.
위험 요소
- 중간대지권 미등기이며, 대지권 유무는 알 수 없음, 최저매각가격에 대지권가격이 포함됨
말소기준권리
2006-12-11 근저당권
임차인
명세서에 기재된 임차인 없음
입찰 전에 볼 것
- 대지권 미등기 사유와 대지권 취득 가능 여부 확인
- 관련사건에 적힌 판결정본의 내용 확인
- 대지권 없을 때 대출 가능 여부 확인
6수원한일타운
수원시 장안구 조원동 881 수원한일타운 131동 15층1506호
감정 5억 8,000만 → 최저 5억 8,000만 (100%) · 신건
- 사건
- 2025타경1660 [1]
- 법원
- 수원지방법원 경매7계
- 매각기일
- 11/11(수) D-14
인수 없음말소기준보다 앞선 권리·임차인 없음
임차인 2명 전입일이 2020-11-18, 2025-05-12라서 말소기준 근저당(2019-08-16)보다 늦어, 대항력이 없어. 명세서에 소멸되지 않는 권리와 지상권이 해당사항없음으로 나와 있어. 2026-03-03 신청채권자가 임차인 박OO에 대해 무상거주확인서를 냈다고 명세서 비고에 적혀 있어.
낙찰받으면최저가 말고 세금이랑 이사비로 638만~1,538만 정도 더 들어
가격표
기준: 같은 평형·비슷한 층 실거래 3건 중앙값 6억 3,000만
잘 풀리면6억 2,200만까지 조금 남아 · 넘으면 손해
꼬여도 본전: 6억 1,300만까지
입찰가 들어가는 돈 잘 풀리면 꼬이면 최저가5억 8,000만 5억 8,638만 +4,362만 남음 +3,462만 남음 본전6억 2,200만 6억 2,984만 +15만 남음 −884만 손해 - 취득세는 넣었고, 양도세·중개비·대출이자·등기비·법무사 비용은 안 넣었어.
- 취득세는 1주택자 기준이야.
권리분석 자세히
낙찰받으면 드는 돈
잘 풀리면
- 취득세 등계산638만원최저가에 낙찰된다고 치고 취득세 1%·지방교육세 0.1%
- 명도비추정0원무상거주·공실이라 0으로 쳤어
- 최저가 말고 더
- 638만원
- 최저가까지 합치면
- 5억 8,638만원
꼬이면
- 취득세 등계산638만원최저가에 낙찰된다고 치고 취득세 1%·지방교육세 0.1%
- 명도비추정900만원주거 3세대 × 300만
- 최저가 말고 더
- 1,538만원
- 최저가까지 합치면
- 5억 9,538만원
이렇게 가정했어
- 최저가 5억 8,000만에 낙찰된다고 치고 계산했어.
- 1주택자 기준, 다주택이면 최대 12%까지 올라가.
- 명도비는 관행치야. 꼬이면 주거 300만·상가 500만, 잘 풀리면 이사비 100만씩.
- 등기비·법무사 비용·대출 이자는 뺐어.
위험 요소
- 참고2026-03-03 자 신청채권자가 임차인 박OO에 대하여 점유자 무상거주확인서를 제출함
말소기준권리
2019-08-16 근저당권
임차인
전입 보증금 대항력 배당요구 2020-11-18 미상 없음 안 함 2025-05-12 미상 없음 안 함 입찰 전에 볼 것
- 박OO 배당요구(2025-11-13)와 무상거주확인서가 함께 있는 점 확인
- 현황조사서에 임차인 보증금이 없는 점 확인
7일산동양아파트
고양시 일산서구 일산동 955-2 일산동양아파트 106동 6층602호
감정 3억 9,600만 → 최저 3억 9,600만 (100%) · 신건
- 사건
- 2026타경61444 [1]
- 법원
- 고양지원 경매2계
- 매각기일
- 11/11(수) D-14
확인 필요가처분권자 1명, 순위·대상 확인 필요
이해관계인에 가처분권자 1명이 있는데, 순위와 대상은 자료에 안 나와. 명세서에는 소멸되지 않는 권리와 비고가 없고, 현황조사서에도 임차인이 없어. 말소기준권리는 2019-07-15 근저당권이야.
낙찰받으면최저가 말고 세금이랑 이사비로 535만~735만 정도 더 들어
가격표
기준: 같은 평형·비슷한 층 실거래 3건 중앙값 3억 8,800만
잘 풀리면최저가부터 이미 손해
꼬이면 최저가부터 손해
입찰가 들어가는 돈 잘 풀리면 꼬이면 최저가3억 9,600만 4억 135만 −1,335만 손해 −1,535만 손해 - 취득세는 넣었고, 양도세·중개비·대출이자·등기비·법무사 비용은 안 넣었어.
- 취득세는 1주택자 기준이야.
권리분석 자세히주의 1건
낙찰받으면 드는 돈
잘 풀리면
- 취득세 등계산435만원최저가에 낙찰된다고 치고 취득세 1%·지방교육세 0.1%
- 명도비추정100만원1세대 × 이사비 100만
- 최저가 말고 더
- 535만원
- 최저가까지 합치면
- 4억 135만원
꼬이면
- 취득세 등계산435만원최저가에 낙찰된다고 치고 취득세 1%·지방교육세 0.1%
- 명도비추정300만원주거 1세대 × 300만
- 최저가 말고 더
- 735만원
- 최저가까지 합치면
- 4억 335만원
이렇게 가정했어
- 최저가 3억 9,600만에 낙찰된다고 치고 계산했어.
- 1주택자 기준, 다주택이면 최대 12%까지 올라가.
- 명도비는 관행치야. 꼬이면 주거 300만·상가 500만, 잘 풀리면 이사비 100만씩.
- 등기비·법무사 비용·대출 이자는 뺐어.
위험 요소
- 중간이해관계인에 가처분권자 1명, 순위·대상 확인
말소기준권리
2019-07-15 근저당권
임차인
명세서에 기재된 임차인 없음
입찰 전에 볼 것
- 가처분 등기 일자와 대상 확인
- 가처분이 말소기준 2019-07-15보다 앞서는지 확인
- 관련사건 판결정본 내용 확인
8향남시범살구꽃마을화성파크드림
화성시 향남읍 행정리 482 향남시범살구꽃마을화성파크드림 1511동 7층701호
감정 3억 7,200만 → 최저 3억 7,200만 (100%) · 신건
- 사건
- 2025타경57425 [1]
- 법원
- 수원지방법원 경매7계
- 매각기일
- 11/11(수) D-14
인수 없음말소기준보다 앞선 권리·임차인 없음
명세서에 소멸되지 않는 권리와 지상권이 없고, 현황조사서에도 임차인이 없어. 말소기준은 2015-02-13 근저당권이야. 문건에는 배당요구와 권리신고가 들어와 있고, 배당요구종기는 2025-11-10이야.
낙찰받으면최저가 말고 세금이랑 이사비로 509만~709만 정도 더 들어
가격표
기준: 같은 평형·비슷한 층 실거래 3건 중앙값 3억 5,500만
잘 풀리면최저가부터 이미 손해
꼬이면 최저가부터 손해
입찰가 들어가는 돈 잘 풀리면 꼬이면 최저가3억 7,200만 3억 7,709만 −2,209만 손해 −2,409만 손해 - 취득세는 넣었고, 양도세·중개비·대출이자·등기비·법무사 비용은 안 넣었어.
- 취득세는 1주택자 기준이야.
권리분석 자세히
낙찰받으면 드는 돈
잘 풀리면
- 취득세 등계산409만원최저가에 낙찰된다고 치고 취득세 1%·지방교육세 0.1%
- 명도비추정100만원1세대 × 이사비 100만
- 최저가 말고 더
- 509만원
- 최저가까지 합치면
- 3억 7,709만원
꼬이면
- 취득세 등계산409만원최저가에 낙찰된다고 치고 취득세 1%·지방교육세 0.1%
- 명도비추정300만원주거 1세대 × 300만
- 최저가 말고 더
- 709만원
- 최저가까지 합치면
- 3억 7,909만원
이렇게 가정했어
- 최저가 3억 7,200만에 낙찰된다고 치고 계산했어.
- 1주택자 기준, 다주택이면 최대 12%까지 올라가.
- 명도비는 관행치야. 꼬이면 주거 300만·상가 500만, 잘 풀리면 이사비 100만씩.
- 등기비·법무사 비용·대출 이자는 뺐어.
말소기준권리
2015-02-13 근저당권
임차인
명세서에 기재된 임차인 없음
입찰 전에 볼 것
- 매각기일 전 추가 문건 접수 여부 확인
- 채무자 겸 소유자 점유 여부와 이사비 협의 확인
9동진아파트
수원시 장안구 파장동 213-5 동진아파트 4층406호
감정 3억 4,400만 → 최저 3억 4,400만 (100%) · 신건
- 사건
- 2025타경57797 [1]
- 법원
- 수원지방법원 경매7계
- 매각기일
- 11/11(수) D-14
인수 없음말소기준보다 앞선 권리·임차인 없음
명세서에 소멸되지 않고 남는 권리가 없다고 나와 있어(해당사항없음). 현황조사서에 임차인이 없고 지상권도 해당사항없음이야. 말소기준권리는 2016-08-23 근저당권이고, 문건에 따로 올라온 내용은 없어.
낙찰받으면최저가 말고 세금이랑 이사비로 478만~678만 정도 더 들어
가격표
기준: 같은 평형 마지막 실거래 2025.03 3억 400만
잘 풀리면최저가부터 이미 손해
꼬이면 최저가부터 손해
입찰가 들어가는 돈 잘 풀리면 꼬이면 최저가3억 4,400만 3억 4,878만 −4,478만 손해 −4,678만 손해 - 취득세는 넣었고, 양도세·중개비·대출이자·등기비·법무사 비용은 안 넣었어.
- 취득세는 1주택자 기준이야.
권리분석 자세히
낙찰받으면 드는 돈
잘 풀리면
- 취득세 등계산378만원최저가에 낙찰된다고 치고 취득세 1%·지방교육세 0.1%
- 명도비추정100만원1세대 × 이사비 100만
- 최저가 말고 더
- 478만원
- 최저가까지 합치면
- 3억 4,878만원
꼬이면
- 취득세 등계산378만원최저가에 낙찰된다고 치고 취득세 1%·지방교육세 0.1%
- 명도비추정300만원주거 1세대 × 300만
- 최저가 말고 더
- 678만원
- 최저가까지 합치면
- 3억 5,078만원
이렇게 가정했어
- 최저가 3억 4,400만에 낙찰된다고 치고 계산했어.
- 1주택자 기준, 다주택이면 최대 12%까지 올라가.
- 명도비는 관행치야. 꼬이면 주거 300만·상가 500만, 잘 풀리면 이사비 100만씩.
- 등기비·법무사 비용·대출 이자는 뺐어.
말소기준권리
2016-08-23 근저당권
임차인
명세서에 기재된 임차인 없음
10신안실크밸리2차아파트
파주시 아동동 900 신안실크밸리2차아파트 203동 7층703호
감정 3억 2,600만 → 최저 3억 2,600만 (100%) · 신건
- 사건
- 2026타경61426 [1]
- 법원
- 고양지원 경매2계
- 매각기일
- 11/11(수) D-14
인수 없음말소기준보다 앞선 권리·임차인 없음
명세서에 인수되는 권리나 비고가 없고 임차인도 없어. 말소기준권리는 2015-06-22 근저당권이고, 현황조사서에 점유 임차인이 나오지 않아. 문건에 권리신고 및 배당요구가 2건 있지만 임차인 얘기는 아니야.
낙찰받으면최저가 말고 세금이랑 이사비로 458만~658만 정도 더 들어
가격표
기준: 감정가 (시세 아님) · 3억 2,600만
최저가에 사도 감정가보다 458만 더 들어
- 취득세는 넣었고, 양도세·중개비·대출이자·등기비·법무사 비용은 안 넣었어.
- 취득세는 1주택자 기준이야.
- 전용면적을 몰라서 농특세 0.2%는 안 넣었어.
- 시세가 아니라 법원 감정가 대비야.
권리분석 자세히
낙찰받으면 드는 돈
잘 풀리면
- 취득세 등계산358만원최저가에 낙찰된다고 치고 취득세 1%·지방교육세 0.1%
- 명도비추정100만원1세대 × 이사비 100만
- 최저가 말고 더
- 458만원
- 최저가까지 합치면
- 3억 3,058만원
꼬이면
- 취득세 등계산358만원최저가에 낙찰된다고 치고 취득세 1%·지방교육세 0.1%
- 명도비추정300만원주거 1세대 × 300만
- 최저가 말고 더
- 658만원
- 최저가까지 합치면
- 3억 3,258만원
이렇게 가정했어
- 최저가 3억 2,600만에 낙찰된다고 치고 계산했어.
- 1주택자 기준, 다주택이면 최대 12%까지 올라가.
- 전용면적을 몰라 농특세 0.2%는 뺐어.
- 명도비는 관행치야. 꼬이면 주거 300만·상가 500만, 잘 풀리면 이사비 100만씩.
- 등기비·법무사 비용·대출 이자는 뺐어.
말소기준권리
2015-06-22 근저당권
임차인
명세서에 기재된 임차인 없음
입찰 전에 볼 것
- 가압류 3건·압류 1건·교부권 3건 말소 여부 확인
- 배당요구 2건 신청인의 권리 종류 확인
11동성아파트
용인시 기흥구 고매동 359 동성아파트 101동 7층706호
감정 2억 7,700만 → 최저 2억 7,700만 (100%) · 신건
- 사건
- 2025타경57621 [1]
- 법원
- 수원지방법원 경매7계
- 매각기일
- 11/11(수) D-14
확인 필요체납 관리비 305만 6,930 신고, 임차인 없음
명세서 비고에 입주자대표회의가 2026년 2월분까지 공용부분 관리비 305만 6,930이 밀렸다고 신고했어. 공용부분 체납분은 낙찰자가 떠안을 수 있어. 명세서에 소멸 안 되는 권리와 임차인은 없고, 말소기준권리는 2012-11-16 근저당권이야.
낙찰받으면최저가 말고 세금이랑 이사비로 404만~604만 정도 더 들어
가격표
기준: 같은 평형·비슷한 층 실거래 2건 중앙값 2억 4,750만
잘 풀리면최저가부터 이미 손해
꼬이면 최저가부터 손해
입찰가 들어가는 돈 잘 풀리면 꼬이면 최저가2억 7,700만 2억 8,104만 −3,354만 손해 −3,554만 손해 - 취득세는 넣었고, 양도세·중개비·대출이자·등기비·법무사 비용은 안 넣었어.
- 취득세는 1주택자 기준이야.
권리분석 자세히
낙찰받으면 드는 돈
잘 풀리면
- 취득세 등계산304만원최저가에 낙찰된다고 치고 취득세 1%·지방교육세 0.1%
- 명도비추정100만원1세대 × 이사비 100만
- 최저가 말고 더
- 404만원
- 최저가까지 합치면
- 2억 8,104만원
꼬이면
- 취득세 등계산304만원최저가에 낙찰된다고 치고 취득세 1%·지방교육세 0.1%
- 명도비추정300만원주거 1세대 × 300만
- 최저가 말고 더
- 604만원
- 최저가까지 합치면
- 2억 8,304만원
이렇게 가정했어
- 최저가 2억 7,700만에 낙찰된다고 치고 계산했어.
- 1주택자 기준, 다주택이면 최대 12%까지 올라가.
- 명도비는 관행치야. 꼬이면 주거 300만·상가 500만, 잘 풀리면 이사비 100만씩.
- 등기비·법무사 비용·대출 이자는 뺐어.
말소기준권리
2012-11-16 근저당권
임차인
명세서에 기재된 임차인 없음
12큰마을대림아파트
고양시 일산서구 탄현동 121 큰마을대림아파트 131동 15층1501호
감정 2억 6,700만 → 최저 2억 6,700만 (100%) · 신건
- 사건
- 2026타경61546 [1]
- 법원
- 고양지원 경매2계
- 매각기일
- 11/11(수) D-14
인수 없음임차인 1명, 말소기준보다 늦게 전입
명세서상 인수할 권리는 없어. 현황조사서의 임차인 1명은 2025-05-30에 전입해서 말소기준권리(2023-05-09 근저당권)보다 늦어, 대항력이 없어. 이 임차인은 배당요구를 했고, 현황조사서에 보증금이 없어.
낙찰받으면최저가 말고 세금이랑 이사비로 393만~593만 정도 더 들어
가격표
기준: 같은 평형·비슷한 층 실거래 5건 중앙값 2억 5,000만
잘 풀리면최저가부터 이미 손해
꼬이면 최저가부터 손해
입찰가 들어가는 돈 잘 풀리면 꼬이면 최저가2억 6,700만 2억 7,093만 −2,093만 손해 −2,293만 손해 - 취득세는 넣었고, 양도세·중개비·대출이자·등기비·법무사 비용은 안 넣었어.
- 취득세는 1주택자 기준이야.
권리분석 자세히
낙찰받으면 드는 돈
잘 풀리면
- 취득세 등계산293만원최저가에 낙찰된다고 치고 취득세 1%·지방교육세 0.1%
- 명도비추정100만원1세대 × 이사비 100만
- 최저가 말고 더
- 393만원
- 최저가까지 합치면
- 2억 7,093만원
꼬이면
- 취득세 등계산293만원최저가에 낙찰된다고 치고 취득세 1%·지방교육세 0.1%
- 명도비추정300만원주거 1세대 × 300만
- 최저가 말고 더
- 593만원
- 최저가까지 합치면
- 2억 7,293만원
이렇게 가정했어
- 최저가 2억 6,700만에 낙찰된다고 치고 계산했어.
- 1주택자 기준, 다주택이면 최대 12%까지 올라가.
- 명도비는 관행치야. 꼬이면 주거 300만·상가 500만, 잘 풀리면 이사비 100만씩.
- 등기비·법무사 비용·대출 이자는 뺐어.
말소기준권리
2023-05-09 근저당권
임차인
전입 보증금 대항력 배당요구 2025-05-30 미상 없음 함 입찰 전에 볼 것
- 문건의 권리신고·배당요구 4건이 임차인 1명과 같은 사람인지 확인
- 임차인 보증금 액수와 배당 순위 확인
13팔라이스아파트먼트
강서구 화곡동 915-8 팔라이스아파트먼트 제12층 제1201호
감정 2억 3,400만 → 최저 2억 3,400만 (100%) · 신건
- 사건
- 2026타경4582 [1]
- 법원
- 서울남부지방법원 경매1계
- 매각기일
- 11/11(수) D-14
인수 없음임차권자 대항력·보증금 청구권 포기 확약
명세서 비고에 주택도시공사가 배당받지 못하는 보증금 잔액의 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건으로 매각한다고 적혀 있어. 명세서에 임차인 대항력 포기 조건도 있고, 문건에 2026-08-04 대항력 포기 확약서가 제출됐어. 말소기준권리는 2022-08-22 압류이고, 명세서상 인수되는 권리는 없어.
낙찰받으면최저가 말고 세금이랑 이사비로 257만 정도 더 들어
가격표
기준: 같은 평형 마지막 실거래 2025.10 2억 1,000만
잘 풀리면최저가부터 이미 손해
꼬이면 최저가부터 손해
입찰가 들어가는 돈 잘 풀리면 꼬이면 최저가2억 3,400만 2억 3,657만 −2,657만 손해 −2,657만 손해 - 취득세는 넣었고, 양도세·중개비·대출이자·등기비·법무사 비용은 안 넣었어.
- 취득세는 1주택자 기준이야.
권리분석 자세히
낙찰받으면 드는 돈
잘 풀리면
- 취득세 등계산257만원최저가에 낙찰된다고 치고 취득세 1%·지방교육세 0.1%
- 명도비추정0원현황조사서에 점유자가 안 적혀 있어
- 최저가 말고 더
- 257만원
- 최저가까지 합치면
- 2억 3,657만원
꼬이면
- 취득세 등계산257만원최저가에 낙찰된다고 치고 취득세 1%·지방교육세 0.1%
- 명도비추정0원현황조사서에 점유자가 안 적혀 있어
- 최저가 말고 더
- 257만원
- 최저가까지 합치면
- 2억 3,657만원
이렇게 가정했어
- 최저가 2억 3,400만에 낙찰된다고 치고 계산했어.
- 1주택자 기준, 다주택이면 최대 12%까지 올라가.
- 명도비는 관행치야. 꼬이면 주거 300만·상가 500만, 잘 풀리면 이사비 100만씩.
- 등기비·법무사 비용·대출 이자는 뺐어.
위험 요소
- 낮음특별매각조건 : 주택도시공사는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각
- 참고대항력 포기: 특별매각조건 : 주택도시공사는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각
말소기준권리
2022-08-22 압류
임차인
명세서에 기재된 임차인 없음
입찰 전에 볼 것
- 문건 2026-07-09 권리신고 및 배당요구신청서(주택임대차) 제출자의 지위 확인
- 대항력 포기 확약서와 임차권등기 말소 동의 내용이 명세서 조건과 일치하는지 확인
- 지급명령 관련사건이 매각 대상 부동산 권리에 미치는 영향 확인
14경신아파트
파주시 금촌동 424-9 경신아파트 102동 4층402호
감정 1억 4,300만 → 최저 1억 4,300만 (100%) · 신건
- 사건
- 2026타경60439 [1]
- 법원
- 고양지원 경매2계
- 매각기일
- 11/11(수) D-14
확인 필요선순위 임차인 1명, 배당요구 안 함
2016-08-23에 전입한 임차인 1명이 말소기준(2021-07-21 근저당권)보다 먼저라 대항력이 있어. 현황조사서에 보증금이 없고 배당요구도 하지 않아서, 보증금이 있다면 낙찰자가 물어줄 수 있어. 문건에 채권자가 무상거주확인서를 냈다고 나오는데, 이 선순위 임차인 것인지는 문서만으로는 몰라.
낙찰받으면꼬이면 최저가 말고 보증금 추정 포함 1억 3,457만 더 들 수 있어
가격표
기준: 같은 평형·비슷한 층 실거래 1건 1억 4,000만
잘 풀리면최저가부터 이미 손해
꼬이면 최저가부터 손해
입찰가 들어가는 돈 잘 풀리면 꼬이면 최저가1억 4,300만 1억 4,457만 −457만 손해 −1억 3,757만 손해 - 취득세는 넣었고, 양도세·중개비·대출이자·등기비·법무사 비용은 안 넣었어.
- 취득세는 1주택자 기준이야.
- 문서에 없는 보증금은 어림해서 넣었어.
권리분석 자세히주의 1건
낙찰받으면 드는 돈
잘 풀리면
- 취득세 등계산157만원최저가에 낙찰된다고 치고 취득세 1%·지방교육세 0.1%
- 선순위 임차인 1명 보증금추정0원대항력 포기·무상거주가 이 사람 것이면 안 물어줘
- 명도비추정0원무상거주·공실이라 0으로 쳤어
- 최저가 말고 더
- 157만원
- 최저가까지 합치면
- 1억 4,457만원
꼬이면
- 취득세 등계산157만원최저가에 낙찰된다고 치고 취득세 1%·지방교육세 0.1%
- 선순위 임차인 1명 보증금추정1억 3,000만원이 단지 같은 평형 전세 실거래 중앙값 1억 3,000만 × 1명, 대항력 포기·무상거주가 이 사람 것이 아니면 낙찰자가 물어줘
- 명도비추정300만원주거 1세대 × 300만
- 최저가 말고 더
- 1억 3,457만원
- 최저가까지 합치면
- 2억 7,757만원
이렇게 가정했어
- 최저가 1억 4,300만에 낙찰된다고 치고 계산했어.
- 1주택자 기준, 다주택이면 최대 12%까지 올라가.
- 명도비는 관행치야. 꼬이면 주거 300만·상가 500만, 잘 풀리면 이사비 100만씩.
- 보증금은 현황조사서만 봤어. 명세서 점유자표에 신고한 보증금이 있을 수 있어.
- 미상 보증금은 이 단지 같은 평형 전세 실거래 중앙값으로 잡았어.
- 등기비·법무사 비용·대출 이자는 뺐어.
위험 요소
- 중간선순위 임차인 1명(2016-08-23부터 전입, 말소기준 2021-07-21보다 먼저), 보증금 미상, 배당요구 없음
- 참고문건: 채권자 에OOOOOOOOOOOOO OOOO 점유자 차희선 무상거주확인서 제출서 제출
말소기준권리
2021-07-21 근저당권
임차인
전입 보증금 대항력 배당요구 2016-08-23 미상 있음 안 함 입찰 전에 볼 것
- 무상거주확인서를 낸 점유자가 선순위 임차인 본인인지 확인
- 배당요구종기(2026-05-26) 이후 임차인 권리신고 문건 확인
유찰 1건
유찰돼서 최저가가 내려간 물건이야.
1별내신일유토빌
남양주시 별내동 1050 별내신일유토빌 3407동 3층303호
감정 8억 500만 → 최저 5억 6,350만 (70%) · 유찰 1
- 사건
- 2026타경17 [1]
- 법원
- 남양주지원 경매3계
- 매각기일
- 11/10(화) D-13
인수 없음말소기준보다 늦게 전입한 임차인 1명, 배당요구함
임차인은 2019-10-14에 전입해서 말소기준권리인 근저당권(2012-11-13)보다 늦으니 대항력이 없어. 이 임차인은 문건에 배당요구 신청이 올라왔고, 현황조사서에 보증금은 없어. 명세서에 비고도 없고 소멸 안 되는 권리도 없어서 낙찰자가 떠안을 건 없어.
낙찰받으면최저가 말고 세금이랑 이사비로 832만~1,032만 정도 더 들어
가격표
기준: 같은 평형·저층 실거래 1건 8억 500만
잘 풀리면7억 800만까지 10% 넘게 남아 · 7억 8,300만까지 조금 남아 · 넘으면 손해
꼬여도 본전: 7억 8,100만까지
입찰가 들어가는 돈 잘 풀리면 꼬이면 최저가5억 6,350만 5억 7,182만 +2억 3,317만 남음 +2억 3,117만 남음 요즘 낙찰가(감정가의 82.6%)6억 6,492만 6억 7,774만 +1억 2,725만 남음 +1억 2,525만 남음 10% 남는 선7억 800만 7억 2,381만 +8,118만 남음 +7,918만 남음 본전7억 8,300만 8억 468만 +31만 남음 −168만 손해 - 취득세는 넣었고, 양도세·중개비·대출이자·등기비·법무사 비용은 안 넣었어.
- 취득세는 1주택자 기준이야.
권리분석 자세히
낙찰받으면 드는 돈
잘 풀리면
- 취득세 등계산732만원최저가에 낙찰된다고 치고 취득세 1%·지방교육세 0.1%·농특세 0.2%
- 명도비추정100만원1세대 × 이사비 100만
- 최저가 말고 더
- 832만원
- 최저가까지 합치면
- 5억 7,182만원
꼬이면
- 취득세 등계산732만원최저가에 낙찰된다고 치고 취득세 1%·지방교육세 0.1%·농특세 0.2%
- 명도비추정300만원주거 1세대 × 300만
- 최저가 말고 더
- 1,032만원
- 최저가까지 합치면
- 5억 7,382만원
이렇게 가정했어
- 최저가 5억 6,350만에 낙찰된다고 치고 계산했어.
- 1주택자 기준, 다주택이면 최대 12%까지 올라가.
- 명도비는 관행치야. 꼬이면 주거 300만·상가 500만, 잘 풀리면 이사비 100만씩.
- 등기비·법무사 비용·대출 이자는 뺐어.
말소기준권리
2012-11-13 근저당권
임차인
전입 보증금 대항력 배당요구 2019-10-14 미상 없음 함 입찰 전에 볼 것
- 임차인 보증금액과 배당 순위 확인
새 낙찰 42건
전날 이후 새로 나온 매각 결과야.