건물 5건
매각기일 빠른 순이야.
1강남구 논현동 99-10
근린시설
감정 99억 3,589만 → 최저 63억 5,897만 (64%) · 유찰 2회
실거래 추정 107억 1,972만 (감정 대비 +8%)
토지 76평 · 건물 약 206평 · 토지 평당 8,415만
- 사건
- 2025타경984
- 법원
- 서울중앙지방법원 경매12계
- 매각기일
- 내일 10/22(목)
인수 위험선순위 임차인 6명, 보증금 미상, 배당요구 안 함
현황조사서에 선순위 임차인 6명이 말소기준(2022-11-28 근저당)보다 먼저 전입했고, 6명 모두 배당요구를 안 했어. 대항력이 있는 임차인의 보증금은 배당으로 못 받은 만큼 낙찰자가 물어줄 수 있는데, 현황조사서에 보증금이 없어 금액을 몰라. 전입일 미상 임차인 1명은 현황조사서 보증금이 20억이고, 이해관계인에 전세권자도 1명 있어.
낙찰받으면꼬이면 최저가 말고 보증금 추정 포함 26억 4,251만 더 들 수 있어
가격표
기준: 같은 동 상가건물 실거래 118건 토지 평당 중앙값 1억 4,186만 × 76평 = 107억 1,972만
잘 풀리면89억 2,700만까지 10% 넘게 남아 · 99억 5,100만까지 조금 남아 · 넘으면 손해
꼬여도 본전: 80억 100만까지
입찰가 들어가는 돈 잘 풀리면 꼬이면 최저가63억 5,897만 69억 6,148만 +37억 5,823만 남음 +17억 1,823만 남음 10% 남는 선89억 2,700만 96억 4,764만 +10억 7,207만 남음 −9억 6,792만 손해 본전99억 5,100만 107억 1,874만 +97만 남음 −20억 3,902만 손해 - 취득세는 넣었고, 양도세·중개비·대출이자·등기비·법무사 비용은 안 넣었어.
- 문서에 없는 보증금은 어림해서 넣었어.
- 국토부 실거래가 공개시스템 상가건물 매매 2024-10-22 ~ 2026-10-21 계약, 해제된 거래는 뺐어. 건물 나이·층수·도로 폭은 안 따지고 토지 평당가로만 본 거라 대충 감 잡는 용도야.
권리분석 자세히주의 3건
낙찰받으면 드는 돈
잘 풀리면
- 취득세 등계산2억 9,251만원최저가에 낙찰된다고 치고 취득세 4%·농특세 0.2%·지방교육세 0.4%
- 선순위 임차인 6명 보증금미상현황조사서에 보증금이 없어(명세서 점유자표는 안 봤어)
- 명도비추정1,000만원10세대 × 이사비 100만
- 최저가 말고 더
- 3억 251만원
- 최저가까지 합치면
- 66억 6,148만원
꼬이면
- 취득세 등계산2억 9,251만원최저가에 낙찰된다고 치고 취득세 4%·농특세 0.2%·지방교육세 0.4%
- 선순위 임차인 6명 보증금추정3억원강남구 논현동 근린시설 한 곳 보증금 5,000만 가정, 임차인 6명, 배당요구를 안 했거나 확인이 안 돼서 낙찰자가 물어줘
- 대항력 미상 임차인 1명 보증금문서20억원현황조사서 보증금, 대항력이 있으면 낙찰자가 물어줘
- 명도비추정5,000만원상가 10곳 × 500만
- 최저가 말고 더
- 26억 4,251만원
- 최저가까지 합치면
- 90억 148만원
이렇게 가정했어
- 최저가 63억 5,897만에 낙찰된다고 치고 계산했어.
- 주택이 아니라 세금은 4.6%로 계산했어.
- 명도비는 관행치야. 꼬이면 주거 300만·상가 500만, 잘 풀리면 이사비 100만씩.
- 보증금은 현황조사서만 봤어. 명세서 점유자표에 신고한 보증금이 있을 수 있어.
- 미상 보증금 가정: 강남구 논현동 근린시설 한 곳 보증금 5,000만 가정. 문서에 나온 돈이 아니야.
- 등기비·법무사 비용·대출 이자는 뺐어.
위험 요소
- 높음선순위 임차인 6명(2020-06-11부터 전입, 말소기준 2022-11-28보다 먼저), 보증금 미상, 배당요구 없음
- 중간이해관계인에 전세권자 1명, 순위·대상 확인
- 중간대항력 판단 불가 임차인 1명, 보증금 20억 (전입일 미상 또는 말소기준 없음)
- 낮음일괄매각. 제시외 건물 포함
말소기준권리
2022-11-28 근저당권
임차인
전입 보증금 대항력 배당요구 2021-12-13 미상 있음 안 함 2020-07-10 미상 있음 안 함 2020-06-11 미상 있음 안 함 2020-06-11 미상 있음 안 함 2022-03-04 미상 있음 안 함 2023-12-15 미상 없음 안 함 2024-06-26 미상 없음 안 함 2024-12-30 미상 없음 안 함 2020-07-10 미상 있음 안 함 미상 20억원 미상 함 입찰 전에 볼 것
- 선순위 임차인 6명의 실제 보증금과 계약 내용 확인
- 전입일 미상 임차인 보증금 20억의 대항력 여부 확인
- 전세권자의 순위와 대상 범위 확인
2성동구 도선동 311-20
다가구주택
감정 17억 5,915만 → 최저 17억 5,915만 (100%) · 유찰 0회
실거래 추정 15억 6,531만 (감정 대비 −11%)
토지 27평 · 건물 약 56평 · 토지 평당 6,397만
- 사건
- 2025타경443
- 법원
- 서울동부지방법원 경매4계
- 매각기일
- 10/26(월) D-5
인수 없음말소기준보다 앞선 임차인 없음
임차인 5명 모두 전입일이 2021-01-13 이후라서 말소기준권리(2017-05-22 근저당권)보다 늦어. 그래서 대항력이 없어. 명세서에 소멸 안 되는 권리도 적혀 있지 않아.
낙찰받으면최저가 말고 세금이랑 이사비로 6,405만~8,005만 정도 더 들어
가격표
기준: 같은 구 단독·다가구 실거래 384건 토지 평당 중앙값 5,692만 × 27평 = 15억 6,531만
잘 풀리면최저가부터 이미 손해
꼬이면 최저가부터 손해
입찰가 들어가는 돈 잘 풀리면 꼬이면 최저가17억 5,915만 18억 2,321만 −2억 5,790만 손해 −2억 7,390만 손해 - 취득세는 넣었고, 양도세·중개비·대출이자·등기비·법무사 비용은 안 넣었어.
- 취득세는 1주택자 기준이야.
- 전용면적을 몰라서 농특세 0.2%는 안 넣었어.
- 국토부 실거래가 공개시스템 단독·다가구 매매 2024-10-22 ~ 2026-10-21 계약, 해제된 거래는 뺐어. 건물 나이·층수·도로 폭은 안 따지고 토지 평당가로만 본 거라 대충 감 잡는 용도야.
권리분석 자세히
낙찰받으면 드는 돈
잘 풀리면
- 취득세 등계산5,805만원최저가에 낙찰된다고 치고 취득세 3%·지방교육세 0.3%
- 명도비추정600만원6세대 × 이사비 100만
- 최저가 말고 더
- 6,405만원
- 최저가까지 합치면
- 18억 2,321만원
꼬이면
- 취득세 등계산5,805만원최저가에 낙찰된다고 치고 취득세 3%·지방교육세 0.3%
- 명도비추정2,200만원주거 4세대 × 300만 + 상가 2곳 × 500만
- 최저가 말고 더
- 8,005만원
- 최저가까지 합치면
- 18억 3,921만원
이렇게 가정했어
- 최저가 17억 5,915만에 낙찰된다고 치고 계산했어.
- 1주택자 기준, 다주택이면 최대 12%까지 올라가.
- 상가가 섞인 건물인데 주택 세율로 계산했어. 상가 부분은 4.6%라 더 나올 수 있어.
- 전용면적을 몰라 농특세 0.2%는 뺐어.
- 명도비는 관행치야. 꼬이면 주거 300만·상가 500만, 잘 풀리면 이사비 100만씩.
- 등기비·법무사 비용·대출 이자는 뺐어.
위험 요소
- 참고법원 사이트 정지 표시(코드 04, 뜻 확인 전)
말소기준권리
2017-05-22 근저당권
임차인
전입 보증금 대항력 배당요구 2021-01-13 미상 없음 함 2021-01-13 미상 없음 안 함 2022-02-21 미상 없음 미상 2022-05-16 5,000만원 없음 미상 2022-05-16 5,000만원 없음 미상 입찰 전에 볼 것
- 목록에 토지만 나와 있어 건물 포함 여부 확인
- 임차권자 1명의 임차권등기 내용 확인
- 상가 임차인 권리신고 내용과 일괄매각 범위 확인
3성동구 성수동1가 685-209
다가구주택
감정 35억 9,660만 → 최저 23억 182만 (64%) · 유찰 2회
실거래 추정 32억 2,048만 (감정 대비 −10%)
토지 30평 · 건물 약 27평 · 토지 평당 7,686만
- 사건
- 2025타경52319
- 법원
- 서울동부지방법원 경매4계
- 매각기일
- 10/26(월) D-5
인수 없음말소기준보다 늦게 전입한 임차인 1명
명세서 비고에 제시외 건물이 일괄매각에 포함된다고 적혀 있어. 임차인 1명은 2025-10-14에 전입해서 말소기준권리(2024-02-06 근저당권)보다 늦으니 대항력이 없어. 명세서상 소멸 안 되는 권리와 지상권도 해당사항없음이야.
낙찰받으면최저가 말고 세금이랑 이사비로 7,796만~8,196만 정도 더 들어
가격표
기준: 같은 동 단독·다가구 실거래 49건 토지 평당 중앙값 1억 753만 × 30평 = 32억 2,048만
잘 풀리면28억 300만까지 10% 넘게 남아 · 31억 1,500만까지 조금 남아 · 넘으면 손해
꼬여도 본전: 31억 1,100만까지
입찰가 들어가는 돈 잘 풀리면 꼬이면 최저가23억 182만 23억 7,978만 +8억 4,069만 남음 +8억 3,669만 남음 10% 남는 선28억 300만 28억 9,749만 +3억 2,298만 남음 +3억 1,898만 남음 본전31억 1,500만 32억 1,979만 +68만 남음 −331만 손해 - 취득세는 넣었고, 양도세·중개비·대출이자·등기비·법무사 비용은 안 넣었어.
- 취득세는 1주택자 기준이야.
- 전용면적을 몰라서 농특세 0.2%는 안 넣었어.
- 국토부 실거래가 공개시스템 단독·다가구 매매 2024-10-22 ~ 2026-10-21 계약, 해제된 거래는 뺐어. 건물 나이·층수·도로 폭은 안 따지고 토지 평당가로만 본 거라 대충 감 잡는 용도야.
권리분석 자세히
낙찰받으면 드는 돈
잘 풀리면
- 취득세 등계산7,596만원최저가에 낙찰된다고 치고 취득세 3%·지방교육세 0.3%
- 명도비추정200만원2세대 × 이사비 100만
- 최저가 말고 더
- 7,796만원
- 최저가까지 합치면
- 23억 7,978만원
꼬이면
- 취득세 등계산7,596만원최저가에 낙찰된다고 치고 취득세 3%·지방교육세 0.3%
- 명도비추정600만원주거 2세대 × 300만
- 최저가 말고 더
- 8,196만원
- 최저가까지 합치면
- 23억 8,378만원
이렇게 가정했어
- 최저가 23억 182만에 낙찰된다고 치고 계산했어.
- 1주택자 기준, 다주택이면 최대 12%까지 올라가.
- 전용면적을 몰라 농특세 0.2%는 뺐어.
- 명도비는 관행치야. 꼬이면 주거 300만·상가 500만, 잘 풀리면 이사비 100만씩.
- 등기비·법무사 비용·대출 이자는 뺐어.
위험 요소
- 낮음일괄매각. 제시외 건물 포함
말소기준권리
2024-02-06 근저당권
임차인
전입 보증금 대항력 배당요구 2025-10-14 미상 없음 안 함 입찰 전에 볼 것
- 제시외 건물 5건(주택·창고·보일러실·발코니)이 일괄매각에 포함되는 범위 확인
- 현황조사서에 없는 임차인 보증금과 배당요구 안 한 사정 확인
- 다가구 2세대 중 실제 점유 세대와 명도 대상 확인
4강남구 논현동 144-7
근린시설
감정 93억 5,980만 → 최저 93억 5,980만 (100%) · 유찰 0회
실거래 추정 67억 3,737만 (감정 대비 −28%)
토지 47평 · 건물 약 39평 · 토지 평당 1억 9,708만
- 사건
- 2025타경104091
- 법원
- 서울중앙지방법원 경매4계
- 매각기일
- 10/28(수) D-7
확인 필요제시외 건물 일부가 인접필지에 있음
명세서 비고에 제시외 건물 ㄱ~ㄷ 일부가 인접필지에 있는 것으로 판단된다고 나와 있고, 일괄매각이라 이 건물도 같이 나와. 임차인 1명은 2025-10-13 전입이라 말소기준권리(2022-07-28 근저당권)보다 늦어서 대항력이 없고, 현황조사서 보증금은 2억이야. 문건에 2025-12-09 집행정지신청서가 접수돼 있어서 절차가 멈출 수 있는지 봐야 해.
낙찰받으면최저가 말고 세금이랑 이사비로 4억 3,155만~4억 3,355만 정도 더 들어
가격표
기준: 같은 동 상가건물 실거래 118건 토지 평당 중앙값 1억 4,186만 × 47평 = 67억 3,737만
잘 풀리면최저가부터 이미 손해
꼬이면 최저가부터 손해
입찰가 들어가는 돈 잘 풀리면 꼬이면 최저가93억 5,980만 97억 9,135만 −30억 5,398만 손해 −30억 5,598만 손해 - 취득세는 넣었고, 양도세·중개비·대출이자·등기비·법무사 비용은 안 넣었어.
- 국토부 실거래가 공개시스템 상가건물 매매 2024-10-22 ~ 2026-10-21 계약, 해제된 거래는 뺐어. 건물 나이·층수·도로 폭은 안 따지고 토지 평당가로만 본 거라 대충 감 잡는 용도야.
권리분석 자세히주의 1건
낙찰받으면 드는 돈
잘 풀리면
- 취득세 등계산4억 3,055만원최저가에 낙찰된다고 치고 취득세 4%·농특세 0.2%·지방교육세 0.4%
- 명도비추정100만원1세대 × 이사비 100만
- 최저가 말고 더
- 4억 3,155만원
- 최저가까지 합치면
- 97억 9,135만원
꼬이면
- 취득세 등계산4억 3,055만원최저가에 낙찰된다고 치고 취득세 4%·농특세 0.2%·지방교육세 0.4%
- 명도비추정300만원주거 1세대 × 300만
- 최저가 말고 더
- 4억 3,355만원
- 최저가까지 합치면
- 97억 9,335만원
이렇게 가정했어
- 최저가 93억 5,980만에 낙찰된다고 치고 계산했어.
- 주택이 아니라 세금은 4.6%로 계산했어.
- 명도비는 관행치야. 꼬이면 주거 300만·상가 500만, 잘 풀리면 이사비 100만씩.
- 등기비·법무사 비용·대출 이자는 뺐어.
위험 요소
- 중간본건 건물은 공부상 주거시설, 근린생활시설로 등재되어 있으나 현황은 근린생활시설이고, 제시외 건물 ㄱ ~ㄷ 일부가 인접필지에 소재하는 것으로 판단됨 (감정평가서 참조)
- 참고법원 사이트 정지 표시(코드 03, 뜻 확인 전)
말소기준권리
2022-07-28 근저당권
임차인
전입 보증금 대항력 배당요구 2025-10-13 2억원 없음 안 함 입찰 전에 볼 것
- 제시외 건물 중 인접필지에 걸친 부분의 처리 확인
- 집행정지신청서 결과와 매각 진행 여부 확인
- 관련사건 2025카정20577 판결정본 내용 확인
5성동구 광나루로2길 34-13 (성수동2가)
단독주택
감정 136억 1,887만 → 최저 108억 9,510만 (80%) · 유찰 1회
실거래 추정 106억 1,450만 (감정 대비 −22%)
토지 106평 · 건물 약 342평 · 토지 평당 1억 317만
- 사건
- 2025타경50791
- 법원
- 서울동부지방법원 경매2계
- 매각기일
- 11/2(월) D-12
확인 필요선순위 임차인은 없지만 위반건축물·가등기 있음
이해관계인에 가등기권자 1명이 있는데 순위와 대상이 자료에 없어서, 낙찰자가 떠안는지 아직 못 정해. 건축물대장에 위반건축물 표시가 있고, 옥상 제시외 건물은 무허가라 철거 등 원상회복 문제가 있을 수 있다고 명세서에 적혀 있어. 현황조사서의 임차인 39명 중 전입일이 있는 사람은 말소기준권리(2012-12-27 추가근저당)보다 늦어 대항력이 없지만, 전입일 미상 1명은 판단이 안 돼.
낙찰받으면꼬이면 최저가 말고 보증금 빼고도 4억 7,653만 더 들 수 있어
가격표
기준: 같은 동 단독·다가구 실거래 94건 토지 평당 중앙값 1억 51만 × 106평 = 106억 1,450만
잘 풀리면최저가부터 이미 손해
꼬이면 최저가부터 손해
입찰가 들어가는 돈 잘 풀리면 꼬이면 최저가108억 9,510만 112억 9,363만 −6억 7,913만 손해 −7억 5,713만 손해(대항력 미상 임차인 1명 보증금 몰라서 안 넣었어) - 취득세는 넣었고, 양도세·중개비·대출이자·등기비·법무사 비용은 안 넣었어.
- 취득세는 1주택자 기준이야.
- 전용면적을 몰라서 농특세 0.2%는 안 넣었어.
- 국토부 실거래가 공개시스템 단독·다가구 매매 2024-10-22 ~ 2026-10-21 계약, 해제된 거래는 뺐어. 건물 나이·층수·도로 폭은 안 따지고 토지 평당가로만 본 거라 대충 감 잡는 용도야.
권리분석 자세히주의 4건
낙찰받으면 드는 돈
잘 풀리면
- 취득세 등계산3억 5,953만원최저가에 낙찰된다고 치고 취득세 3%·지방교육세 0.3%
- 명도비추정3,900만원39세대 × 이사비 100만
- 최저가 말고 더
- 3억 9,853만원
- 최저가까지 합치면
- 112억 9,363만원
꼬이면
- 취득세 등계산3억 5,953만원최저가에 낙찰된다고 치고 취득세 3%·지방교육세 0.3%
- 대항력 미상 임차인 1명 보증금미상현황조사서에 보증금이 없고 어림할 근거도 없어
- 명도비추정1억 1,700만원주거 39세대 × 300만
- 최저가 말고 더
- 4억 7,653만원
- 최저가까지 합치면
- 113억 7,163만원
이렇게 가정했어
- 최저가 108억 9,510만에 낙찰된다고 치고 계산했어.
- 1주택자 기준, 다주택이면 최대 12%까지 올라가.
- 전용면적을 몰라 농특세 0.2%는 뺐어.
- 명도비는 관행치야. 꼬이면 주거 300만·상가 500만, 잘 풀리면 이사비 100만씩.
- 보증금은 현황조사서만 봤어. 명세서 점유자표에 신고한 보증금이 있을 수 있어.
- 등기비·법무사 비용·대출 이자는 뺐어.
위험 요소
- 중간일반건축물대장상 위반건축물 표시 있음(2025-10-29 재감정평가명령에 따른 2025타경50791 감정서 참조)
- 중간이해관계인에 가등기권자 1명, 순위·대상 확인
- 중간토지 일부 지분 매각: 지분
- 중간대항력 판단 불가 임차인 1명, 보증금 미상 (전입일 미상 또는 말소기준 없음)
- 낮음일괄매각. 제시외 건물 포함
- 참고법원 사이트 정지 표시(코드 04, 뜻 확인 전)
말소기준권리
2012-12-27 추가근저당
임차인
전입 보증금 대항력 배당요구 2016-06-13 미상 없음 함 2021-05-03 미상 없음 미상 2022-01-17 미상 없음 미상 2021-11-04 미상 없음 미상 2020-02-11 미상 없음 미상 2019-04-12 미상 없음 미상 2022-04-06 미상 없음 미상 2018-09-13 미상 없음 미상 2021-11-18 미상 없음 미상 2022-05-10 미상 없음 함 2019-10-28 미상 없음 미상 2021-02-26 미상 없음 미상 2022-12-27 미상 없음 함 2020-08-03 미상 없음 미상 2022-02-25 미상 없음 미상 2021-02-26 미상 없음 미상 2022-08-17 미상 없음 미상 2021-07-05 미상 없음 미상 2019-06-11 미상 없음 함 2021-11-26 미상 없음 미상 2020-01-28 미상 없음 미상 2022-02-24 미상 없음 미상 2016-03-04 미상 없음 미상 2021-12-17 미상 없음 미상 2022-12-16 미상 없음 함 2019-12-04 미상 없음 미상 2017-04-05 미상 없음 미상 2022-09-29 미상 없음 함 2024-03-29 미상 없음 미상 2022-05-20 미상 없음 함 2017-04-19 미상 없음 함 2022-02-17 미상 없음 미상 2021-07-20 미상 없음 미상 2021-09-10 미상 없음 미상 2022-03-28 미상 없음 미상 2022-09-15 미상 없음 함 2018-06-29 미상 없음 함 2022-11-28 미상 없음 함 미상 미상 미상 미상 입찰 전에 볼 것
- 가등기 순위와 대상 확인
- 위반건축물 시정 여부와 옥상 제시외 건물 철거 부담 확인
- 토지 일부 지분 매각 범위 확인