건물 2건
매각기일 빠른 순이야.
1강남구 역삼동 620-22
단독주택다가구
감정 87억 857만 → 최저 87억 857만 (100%) · 유찰 0회
실거래 추정 67억 5,274만 (감정 대비 −22%)
토지 80평 · 건물 약 126평 · 토지 평당 1억 938만
- 사건
- 2025타경103708
- 법원
- 서울중앙지방법원 경매11계
- 매각기일
- 11/12(목) D-10
인수 없음임차인 10명 모두 말소기준보다 늦게 전입
현황조사서상 임차인 10명 전부 전입일이 말소기준권리(2015-08-07 근저당권)보다 늦어서 대항력이 없어. 명세서에 소멸되지 않고 남는 권리나 지상권은 적혀 있지 않아. 배당요구종기는 2025-11-14이고, 문건에는 임차인 배당요구 신청서가 9건 들어와 있어.
낙찰받으면최저가 말고 세금이랑 이사비로 2억 9,838만~3억 2,038만 정도 더 들어
가격표
기준: 같은 동 단독·다가구 실거래 17건 토지 평당 중앙값 8,481만 × 80평 = 67억 5,274만
잘 풀리면최저가부터 이미 손해
꼬이면 최저가부터 손해
입찰가 들어가는 돈 잘 풀리면 꼬이면 최저가87억 857만 90억 696만 −22억 5,422만 손해 −22억 7,622만 손해 - 취득세는 넣었고, 양도세·중개비·대출이자·등기비·법무사 비용은 안 넣었어.
- 취득세는 1주택자 기준이야.
- 전용면적을 몰라서 농특세 0.2%는 안 넣었어.
- 국토부 실거래가 공개시스템 단독·다가구 매매 2024-11-03 ~ 2026-11-02 계약, 해제된 거래는 뺐어. 건물 나이·층수·도로 폭은 안 따지고 토지 평당가로만 본 거라 대충 감 잡는 용도야.
권리분석 자세히
낙찰받으면 드는 돈
잘 풀리면
- 취득세 등계산2억 8,738만원최저가에 낙찰된다고 치고 취득세 3%·지방교육세 0.3%
- 명도비추정1,100만원11세대 × 이사비 100만
- 최저가 말고 더
- 2억 9,838만원
- 최저가까지 합치면
- 90억 696만원
꼬이면
- 취득세 등계산2억 8,738만원최저가에 낙찰된다고 치고 취득세 3%·지방교육세 0.3%
- 명도비추정3,300만원주거 11세대 × 300만
- 최저가 말고 더
- 3억 2,038만원
- 최저가까지 합치면
- 90억 2,896만원
이렇게 가정했어
- 최저가 87억 857만에 낙찰된다고 치고 계산했어.
- 1주택자 기준, 다주택이면 최대 12%까지 올라가.
- 전용면적을 몰라 농특세 0.2%는 뺐어.
- 명도비는 관행치야. 꼬이면 주거 300만·상가 500만, 잘 풀리면 이사비 100만씩.
- 등기비·법무사 비용·대출 이자는 뺐어.
위험 요소
- 참고법원 사이트 정지 표시(코드 04, 뜻 확인 전)
말소기준권리
2015-08-07 근저당권(토지, 건물)
임차인
전입 보증금 대항력 배당요구 2025-04-03 미상 없음 미상 2020-11-03 미상 없음 미상 2025-01-15 미상 없음 함 2021-07-14 미상 없음 함 2021-11-01 미상 없음 함 2019-11-22 미상 없음 함 2022-03-02 미상 없음 함 2020-01-07 미상 없음 함 2024-04-05 미상 없음 함 2025-07-31 미상 없음 미상 입찰 전에 볼 것
- 현황조사서에 배당요구 여부가 빈 임차인의 신청 여부 확인
- 일괄매각에 포함된 토지·건물 범위 확인
- 관련사건에 적힌 조정을 갈음하는 결정 내용 확인
2강남구 역삼동 796-10
단독주택다가구
감정 68억 4,469만 → 최저 43억 8,060만 (64%) · 유찰 2회
실거래 추정 80억 6,891만 (감정 대비 +18%)
토지 95평 · 건물 약 161평 · 토지 평당 4,604만
- 사건
- 2025타경103612
- 법원
- 서울중앙지방법원 경매1계
- 매각기일
- 11/17(화) D-15
인수 위험말소기준보다 앞선 임차인 보증금 미상
2019-10-11에 전입한 임차인이 근저당(2022-08-12)보다 먼저 들어왔는데, 배당요구는 확인이 안 돼. 보증금은 현황조사서에 없어서 미상이고, 못 받은 보증금은 낙찰자가 물어줄 수 있어. 2022-06-20에 전입한 임차인도 말소기준보다 앞서고 배당요구를 했어.
낙찰받으면꼬이면 최저가 말고 보증금 추정 포함 3억 8,955만 더 들 수 있어
가격표
기준: 같은 동 단독·다가구 실거래 17건 토지 평당 중앙값 8,481만 × 95평 = 80억 6,891만
잘 풀리면69억 1,800만까지 10% 넘게 남아 · 76억 9,900만까지 조금 남아 · 넘으면 손해
꼬여도 본전: 75억 7,300만까지
입찰가 들어가는 돈 잘 풀리면 꼬이면 최저가43억 8,060만 46억 4,016만 +34억 2,874만 남음 +32억 9,874만 남음 10% 남는 선69억 1,800만 72억 6,129만 +8억 761만 남음 +6억 7,761만 남음 본전76억 9,900만 80억 6,806만 +84만 남음 −1억 2,915만 손해 - 취득세는 넣었고, 양도세·중개비·대출이자·등기비·법무사 비용은 안 넣었어.
- 취득세는 1주택자 기준이야.
- 전용면적을 몰라서 농특세 0.2%는 안 넣었어.
- 문서에 없는 보증금은 어림해서 넣었어.
- 국토부 실거래가 공개시스템 단독·다가구 매매 2024-11-03 ~ 2026-11-02 계약, 해제된 거래는 뺐어. 건물 나이·층수·도로 폭은 안 따지고 토지 평당가로만 본 거라 대충 감 잡는 용도야.
권리분석 자세히주의 2건
낙찰받으면 드는 돈
잘 풀리면
- 취득세 등계산1억 4,455만원최저가에 낙찰된다고 치고 취득세 3%·지방교육세 0.3%
- 선순위 임차인 1명 보증금미상현황조사서에 보증금이 없어(명세서 점유자표는 안 봤어)
- 선순위 임차인(배당요구) 1명 보증금미상현황조사서에 보증금이 없어(명세서 점유자표는 안 봤어), 배당요구는 해서 배당으로 받을 수도 있어
- 명도비추정1,500만원15세대 × 이사비 100만
- 최저가 말고 더
- 1억 5,955만원
- 최저가까지 합치면
- 45억 4,016만원
꼬이면
- 취득세 등계산1억 4,455만원최저가에 낙찰된다고 치고 취득세 3%·지방교육세 0.3%
- 선순위 임차인 1명 보증금추정1억원강남 역삼동 다가구 한 가구 보증금 1억 가정, 임차인 1명, 배당요구를 안 했거나 확인이 안 돼서 낙찰자가 물어줘
- 선순위 임차인(배당요구) 1명 보증금추정1억원강남 역삼동 다가구 한 가구 보증금 1억 가정, 임차인 1명, 배당으로 못 받은 만큼 낙찰자가 물어줘
- 명도비추정4,500만원주거 15세대 × 300만
- 최저가 말고 더
- 3억 8,955만원
- 최저가까지 합치면
- 47억 7,016만원
이렇게 가정했어
- 최저가 43억 8,060만에 낙찰된다고 치고 계산했어.
- 1주택자 기준, 다주택이면 최대 12%까지 올라가.
- 전용면적을 몰라 농특세 0.2%는 뺐어.
- 명도비는 관행치야. 꼬이면 주거 300만·상가 500만, 잘 풀리면 이사비 100만씩.
- 보증금은 현황조사서만 봤어. 명세서 점유자표에 신고한 보증금이 있을 수 있어.
- 미상 보증금 가정: 강남 역삼동 다가구 한 가구 보증금 1억 가정. 문서에 나온 돈이 아니야.
- 등기비·법무사 비용·대출 이자는 뺐어.
위험 요소
- 높음선순위 임차인 1명(2019-10-11부터 전입, 말소기준 2022-08-12보다 먼저), 보증금 미상, 배당요구 확인 안 됨
- 중간선순위 임차인(배당요구) 1명(2022-06-20부터 전입), 보증금 미상, 배당으로 못 받은 보증금은 낙찰자가 물어줄 수 있어
- 참고법원 사이트 정지 표시(코드 04, 뜻 확인 전)
말소기준권리
2022-08-12 근저당권
임차인
전입 보증금 대항력 배당요구 2024-01-08 미상 없음 미상 2019-10-11 미상 있음 미상 2022-06-20 미상 있음 함 2023-07-17 미상 없음 미상 2024-09-06 미상 없음 미상 2024-11-14 미상 없음 미상 2024-03-11 미상 없음 함 2023-02-13 미상 없음 함 2024-11-20 미상 없음 미상 2023-03-17 미상 없음 미상 2023-08-30 미상 없음 함 2024-10-16 미상 없음 미상 2023-07-20 미상 없음 미상 2024-10-28 미상 없음 미상 입찰 전에 볼 것
- 2019-10-11 전입 임차인의 보증금과 배당요구 여부 확인
- 2022-06-20 전입 임차인의 확정일자와 배당 순위 확인
- 명세서 점유자표의 선순위 보증금 신고액 확인