건물 5건
매각기일 빠른 순이야.
1강남구 역삼동 620-22
단독주택다가구
감정 87억 857만 → 최저 87억 857만 (100%) · 유찰 0회
실거래 추정 67억 5,274만 (감정 대비 −22%)
토지 80평 · 건물 약 126평 · 토지 평당 1억 938만
- 사건
- 2025타경103708
- 법원
- 서울중앙지방법원 경매11계
- 매각기일
- 11/12(목) D-7
인수 없음임차인 10명 모두 말소기준보다 늦게 전입
현황조사서상 임차인 10명 전입일이 모두 말소기준권리(2015-08-07 근저당)보다 늦어서 대항력이 없어. 명세서에 소멸되지 않는 권리도 없어서 낙찰자가 떠안을 돈은 보이지 않아. 현황조사서에 임차인 보증금은 비어 있고, 일괄매각이야.
낙찰받으면최저가 말고 세금이랑 이사비로 2억 9,838만~3억 2,038만 정도 더 들어
가격표
기준: 같은 동 단독·다가구 실거래 17건 토지 평당 중앙값 8,481만 × 80평 = 67억 5,274만
잘 풀리면최저가부터 이미 손해
꼬이면 최저가부터 손해
입찰가 들어가는 돈 잘 풀리면 꼬이면 최저가87억 857만 90억 696만 −22억 5,422만 손해 −22억 7,622만 손해 - 취득세는 넣었고, 양도세·중개비·대출이자·등기비·법무사 비용은 안 넣었어.
- 취득세는 1주택자 기준이야.
- 전용면적을 몰라서 농특세 0.2%는 안 넣었어.
- 국토부 실거래가 공개시스템 단독·다가구 매매 2024-11-06 ~ 2026-11-05 계약, 해제된 거래는 뺐어. 건물 나이·층수·도로 폭은 안 따지고 토지 평당가로만 본 거라 대충 감 잡는 용도야.
권리분석 자세히
낙찰받으면 드는 돈
잘 풀리면
- 취득세 등계산2억 8,738만원최저가에 낙찰된다고 치고 취득세 3%·지방교육세 0.3%
- 명도비추정1,100만원11세대 × 이사비 100만
- 최저가 말고 더
- 2억 9,838만원
- 최저가까지 합치면
- 90억 696만원
꼬이면
- 취득세 등계산2억 8,738만원최저가에 낙찰된다고 치고 취득세 3%·지방교육세 0.3%
- 명도비추정3,300만원주거 11세대 × 300만
- 최저가 말고 더
- 3억 2,038만원
- 최저가까지 합치면
- 90억 2,896만원
이렇게 가정했어
- 최저가 87억 857만에 낙찰된다고 치고 계산했어.
- 1주택자 기준, 다주택이면 최대 12%까지 올라가.
- 전용면적을 몰라 농특세 0.2%는 뺐어.
- 명도비는 관행치야. 꼬이면 주거 300만·상가 500만, 잘 풀리면 이사비 100만씩.
- 등기비·법무사 비용·대출 이자는 뺐어.
위험 요소
- 참고법원 사이트 정지 표시(코드 04, 뜻 확인 전)
말소기준권리
2015-08-07 근저당권(토지, 건물)
임차인
전입 보증금 대항력 배당요구 2025-04-03 미상 없음 미상 2020-11-03 미상 없음 미상 2025-01-15 미상 없음 함 2021-07-14 미상 없음 함 2021-11-01 미상 없음 함 2019-11-22 미상 없음 함 2022-03-02 미상 없음 함 2020-01-07 미상 없음 함 2024-04-05 미상 없음 함 2025-07-31 미상 없음 미상 입찰 전에 볼 것
- 배당요구 여부가 비어 있는 임차인의 전입일과 보증금 확인
- 관련사건에 적힌 조정을 갈음하는 결정 내용 확인
- 일괄매각 범위와 호실별 점유 현황 확인
2강남구 역삼동 796-10
단독주택다가구
감정 68억 4,469만 → 최저 43억 8,060만 (64%) · 유찰 2회
실거래 추정 80억 6,891만 (감정 대비 +18%)
토지 95평 · 건물 약 161평 · 토지 평당 4,604만
- 사건
- 2025타경103612
- 법원
- 서울중앙지방법원 경매1계
- 매각기일
- 11/17(화) D-12
인수 위험말소기준보다 먼저 전입한 임차인, 보증금 미상
2019-10-11에 전입한 선순위 임차인이 말소기준(2022-08-12 근저당)보다 먼저 들어왔고, 배당요구는 확인이 안 돼. 보증금은 현황조사서에 없어 미상이고, 대항력이 있으면 그 보증금을 낙찰자가 물어줄 수 있어. 2022-06-20 전입 선순위 임차인은 배당요구를 했지만, 배당으로 못 받은 보증금은 낙찰자 몫이 될 수 있어.
낙찰받으면꼬이면 최저가 말고 보증금 추정 포함 3억 8,955만 더 들 수 있어
가격표
기준: 같은 동 단독·다가구 실거래 17건 토지 평당 중앙값 8,481만 × 95평 = 80억 6,891만
잘 풀리면69억 1,800만까지 10% 넘게 남아 · 76억 9,900만까지 조금 남아 · 넘으면 손해
꼬여도 본전: 75억 7,300만까지
입찰가 들어가는 돈 잘 풀리면 꼬이면 최저가43억 8,060만 46억 4,016만 +34억 2,874만 남음 +32억 9,874만 남음 10% 남는 선69억 1,800만 72억 6,129만 +8억 761만 남음 +6억 7,761만 남음 본전76억 9,900만 80억 6,806만 +84만 남음 −1억 2,915만 손해 - 취득세는 넣었고, 양도세·중개비·대출이자·등기비·법무사 비용은 안 넣었어.
- 취득세는 1주택자 기준이야.
- 전용면적을 몰라서 농특세 0.2%는 안 넣었어.
- 문서에 없는 보증금은 어림해서 넣었어.
- 국토부 실거래가 공개시스템 단독·다가구 매매 2024-11-06 ~ 2026-11-05 계약, 해제된 거래는 뺐어. 건물 나이·층수·도로 폭은 안 따지고 토지 평당가로만 본 거라 대충 감 잡는 용도야.
권리분석 자세히주의 2건
낙찰받으면 드는 돈
잘 풀리면
- 취득세 등계산1억 4,455만원최저가에 낙찰된다고 치고 취득세 3%·지방교육세 0.3%
- 선순위 임차인 1명 보증금미상현황조사서에 보증금이 없어(명세서 점유자표는 안 봤어)
- 선순위 임차인(배당요구) 1명 보증금미상현황조사서에 보증금이 없어(명세서 점유자표는 안 봤어), 배당요구는 해서 배당으로 받을 수도 있어
- 명도비추정1,500만원15세대 × 이사비 100만
- 최저가 말고 더
- 1억 5,955만원
- 최저가까지 합치면
- 45억 4,016만원
꼬이면
- 취득세 등계산1억 4,455만원최저가에 낙찰된다고 치고 취득세 3%·지방교육세 0.3%
- 선순위 임차인 1명 보증금추정1억원강남구 역삼동 다가구 한 가구 보증금 1억 가정, 임차인 1명, 배당요구를 안 했거나 확인이 안 돼서 낙찰자가 물어줘
- 선순위 임차인(배당요구) 1명 보증금추정1억원강남구 역삼동 다가구 한 가구 보증금 1억 가정, 임차인 1명, 배당으로 못 받은 만큼 낙찰자가 물어줘
- 명도비추정4,500만원주거 15세대 × 300만
- 최저가 말고 더
- 3억 8,955만원
- 최저가까지 합치면
- 47억 7,016만원
이렇게 가정했어
- 최저가 43억 8,060만에 낙찰된다고 치고 계산했어.
- 1주택자 기준, 다주택이면 최대 12%까지 올라가.
- 전용면적을 몰라 농특세 0.2%는 뺐어.
- 명도비는 관행치야. 꼬이면 주거 300만·상가 500만, 잘 풀리면 이사비 100만씩.
- 보증금은 현황조사서만 봤어. 명세서 점유자표에 신고한 보증금이 있을 수 있어.
- 미상 보증금 가정: 강남구 역삼동 다가구 한 가구 보증금 1억 가정. 문서에 나온 돈이 아니야.
- 등기비·법무사 비용·대출 이자는 뺐어.
위험 요소
- 높음선순위 임차인 1명(2019-10-11부터 전입, 말소기준 2022-08-12보다 먼저), 보증금 미상, 배당요구 확인 안 됨
- 중간선순위 임차인(배당요구) 1명(2022-06-20부터 전입), 보증금 미상, 배당으로 못 받은 보증금은 낙찰자가 물어줄 수 있어
- 참고법원 사이트 정지 표시(코드 04, 뜻 확인 전)
말소기준권리
2022-08-12 근저당권
임차인
전입 보증금 대항력 배당요구 2024-01-08 미상 없음 미상 2019-10-11 미상 있음 미상 2022-06-20 미상 있음 함 2023-07-17 미상 없음 미상 2024-09-06 미상 없음 미상 2024-11-14 미상 없음 미상 2024-03-11 미상 없음 함 2023-02-13 미상 없음 함 2024-11-20 미상 없음 미상 2023-03-17 미상 없음 미상 2023-08-30 미상 없음 함 2024-10-16 미상 없음 미상 2023-07-20 미상 없음 미상 2024-10-28 미상 없음 미상 입찰 전에 볼 것
- 2019-10-11 전입 임차인의 보증금과 확정일자 확인
- 2022-06-20 전입 임차인의 보증금과 배당 가능액 확인
- 명세서 점유자표의 선순위 임차인 보증금 확인
3성동구 마장동 816-31
단독주택
감정 6억 3,832만 → 최저 4억 853만 (64%) · 유찰 2회
실거래 추정 9억 5,863만 (감정 대비 +50%)
토지 24평 · 건물 약 11평 · 토지 평당 1,709만
- 사건
- 2025타경51831
- 법원
- 서울동부지방법원 경매6계
- 매각기일
- 11/23(월) D-18
인수 위험1985년 전입 선순위 임차인, 배당요구 안 함
1985-05-31에 전입한 임차인 1명이 말소기준(2023-09-06 근저당)보다 먼저라 대항력이 있고, 배당요구도 하지 않았어. 보증금은 현황조사서에 없는데, 보증금이 있다면 낙찰자가 물어줄 수 있어. 명세서 기준 보증금 규모를 알 수 없어서 인수 금액을 정할 수 없어.
낙찰받으면꼬이면 최저가 말고 보증금 추정 포함 6,049만 더 들 수 있어
가격표
기준: 같은 동 단독·다가구 실거래 17건 토지 평당 중앙값 4,011만 × 24평 = 9억 5,863만
잘 풀리면7억 9,000만까지 10% 넘게 남아 · 8억 7,800만까지 조금 남아 · 넘으면 손해
꼬여도 본전: 8억 7,500만까지
입찰가 들어가는 돈 잘 풀리면 꼬이면 최저가4억 853만 4억 6,502만 +4억 9,360만 남음 +4억 8,960만 남음 10% 남는 선7억 9,000만 8억 6,169만 +9,693만 남음 +9,293만 남음 본전8억 7,800만 9억 5,755만 +107만 남음 −292만 손해 - 취득세는 넣었고, 양도세·중개비·대출이자·등기비·법무사 비용은 안 넣었어.
- 취득세는 1주택자 기준이야.
- 전용면적을 몰라서 농특세 0.2%는 안 넣었어.
- 문서에 없는 보증금은 어림해서 넣었어.
- 국토부 실거래가 공개시스템 단독·다가구 매매 2024-11-06 ~ 2026-11-05 계약, 해제된 거래는 뺐어. 건물 나이·층수·도로 폭은 안 따지고 토지 평당가로만 본 거라 대충 감 잡는 용도야.
권리분석 자세히주의 4건
낙찰받으면 드는 돈
잘 풀리면
- 취득세 등계산449만원최저가에 낙찰된다고 치고 취득세 1%·지방교육세 0.1%
- 선순위 임차인 1명 보증금미상현황조사서에 보증금이 없어(명세서 점유자표는 안 봤어)
- 명도비추정200만원2세대 × 이사비 100만
- 최저가 말고 더
- 649만원
- 최저가까지 합치면
- 4억 1,502만원
꼬이면
- 취득세 등계산449만원최저가에 낙찰된다고 치고 취득세 1%·지방교육세 0.1%
- 선순위 임차인 1명 보증금추정5,000만원성동구 마장동 단독주택 한 가구 보증금 5,000만 가정, 임차인 1명, 배당요구를 안 했거나 확인이 안 돼서 낙찰자가 물어줘
- 명도비추정600만원주거 2세대 × 300만
- 최저가 말고 더
- 6,049만원
- 최저가까지 합치면
- 4억 6,902만원
이렇게 가정했어
- 최저가 4억 853만에 낙찰된다고 치고 계산했어.
- 1주택자 기준, 다주택이면 최대 12%까지 올라가.
- 전용면적을 몰라 농특세 0.2%는 뺐어.
- 명도비는 관행치야. 꼬이면 주거 300만·상가 500만, 잘 풀리면 이사비 100만씩.
- 보증금은 현황조사서만 봤어. 명세서 점유자표에 신고한 보증금이 있을 수 있어.
- 미상 보증금 가정: 성동구 마장동 단독주택 한 가구 보증금 5,000만 가정. 문서에 나온 돈이 아니야.
- 등기비·법무사 비용·대출 이자는 뺐어.
위험 요소
- 높음선순위 임차인 1명(1985-05-31부터 전입, 말소기준 2023-09-06보다 먼저), 보증금 미상, 배당요구 없음
- 중간특별매각조건 매수신청보증금 최저매각가격의 20%
- 중간입찰보증금 20%, 재매각 물건
- 중간대금 미납 이력: 이전 낙찰 후 다시 매각 진행
- 낮음일괄매각. 제시외 건물(일층소재 부록조 거실등 약12㎡) 포함
말소기준권리
2023-09-06 근저당권
임차인
전입 보증금 대항력 배당요구 1985-05-31 미상 있음 안 함 입찰 전에 볼 것
- 제시외 건물(거실 등 약12㎡) 일괄매각 범위 확인
- 이전 낙찰자의 대금 미납 사유 확인
4성동구 하왕십리동 966-13
근린시설
감정 266억 7,726만 → 최저 266억 7,726만 (100%) · 유찰 0회
토지 201평 · 건물 약 783평 · 토지 평당 1억 3,281만
- 사건
- 2026타경50013
- 법원
- 서울동부지방법원 경매1계
- 매각기일
- 11/23(월) D-18
확인 필요명세서가 아직 안 올라왔어. 나오면 직접 봐
법원에 명세서·현황조사서가 아직 없어서 권리분석을 못 했어.
가격표
기준: 감정가 (시세 아님) · 266억 7,726만
최저가에 사도 감정가보다 12억 2,715만 더 들어
- 취득세는 넣었고, 양도세·중개비·대출이자·등기비·법무사 비용은 안 넣었어.
- 시세가 아니라 법원 감정가 대비야.
- 명세서가 아직 없어서 세금만 넣었어. 꼬이면 얼마 더 드는지는 몰라.
권리분석 자세히
말소기준권리
확인 안 됨
임차인
명세서가 없어서 임차인을 아직 몰라
입찰 전에 볼 것
- 법원경매 사이트에서 매각물건명세서 직접 확인
5강남구 역삼로33길 18 (역삼동)
단독주택다가구
감정 45억 1,923만 → 최저 36억 1,538만 (80%) · 유찰 1회
실거래 추정 39억 9,982만 (감정 대비 −11%)
토지 47평 · 건물 약 94평 · 토지 평당 7,666만
- 사건
- 2025타경101849
- 법원
- 서울중앙지방법원 경매21계
- 매각기일
- 11/24(화) D-19
인수 없음임차인 15명 모두 말소기준보다 늦게 전입
현황조사서의 임차인 15명은 전입일이 가장 이른 사람도 2019-06-17이라, 말소기준권리(2016-07-08 근저당)보다 모두 늦어서 대항력이 없어. 명세서에 소멸되지 않는 권리도 없어서 낙찰자가 떠안을 보증금은 보이지 않아. 현황조사서에 보증금이 없어 임차인 금액은 미상이고, 15세대가 사는 일괄매각 건물이라 명도 부담은 따로 봐야 해.
낙찰받으면최저가 말고 세금이랑 이사비로 1억 3,430만~1억 7,430만 정도 더 들어
가격표
기준: 같은 동 단독·다가구 실거래 17건 토지 평당 중앙값 8,481만 × 47평 = 39억 9,982만
잘 풀리면38억 5,700만까지 조금 남아 · 넘으면 손해
꼬여도 본전: 38억 1,800만까지
입찰가 들어가는 돈 잘 풀리면 꼬이면 최저가36억 1,538만 37억 4,969만 +2억 5,012만 남음 +2억 1,012만 남음 본전38억 5,700만 39억 9,928만 +53만 남음 −3,946만 손해 - 취득세는 넣었고, 양도세·중개비·대출이자·등기비·법무사 비용은 안 넣었어.
- 취득세는 1주택자 기준이야.
- 전용면적을 몰라서 농특세 0.2%는 안 넣었어.
- 국토부 실거래가 공개시스템 단독·다가구 매매 2024-11-06 ~ 2026-11-05 계약, 해제된 거래는 뺐어. 건물 나이·층수·도로 폭은 안 따지고 토지 평당가로만 본 거라 대충 감 잡는 용도야.
권리분석 자세히
낙찰받으면 드는 돈
잘 풀리면
- 취득세 등계산1억 1,930만원최저가에 낙찰된다고 치고 취득세 3%·지방교육세 0.3%
- 명도비추정1,500만원15세대 × 이사비 100만
- 최저가 말고 더
- 1억 3,430만원
- 최저가까지 합치면
- 37억 4,969만원
꼬이면
- 취득세 등계산1억 1,930만원최저가에 낙찰된다고 치고 취득세 3%·지방교육세 0.3%
- 명도비추정5,500만원주거 10세대 × 300만 + 상가 5곳 × 500만
- 최저가 말고 더
- 1억 7,430만원
- 최저가까지 합치면
- 37억 8,969만원
이렇게 가정했어
- 최저가 36억 1,538만에 낙찰된다고 치고 계산했어.
- 1주택자 기준, 다주택이면 최대 12%까지 올라가.
- 상가가 섞인 건물인데 주택 세율로 계산했어. 상가 부분은 4.6%라 더 나올 수 있어.
- 전용면적을 몰라 농특세 0.2%는 뺐어.
- 명도비는 관행치야. 꼬이면 주거 300만·상가 500만, 잘 풀리면 이사비 100만씩.
- 등기비·법무사 비용·대출 이자는 뺐어.
말소기준권리
2016-07-08 근저당
임차인
전입 보증금 대항력 배당요구 2024-11-08 미상 없음 미상 2020-01-06 미상 없음 미상 2022-08-19 미상 없음 미상 2023-01-13 미상 없음 미상 2021-11-29 미상 없음 미상 2022-10-24 미상 없음 미상 2022-07-25 미상 없음 미상 2022-02-07 미상 없음 안 함 2021-08-23 미상 없음 미상 2022-09-14 미상 없음 미상 2020-11-02 미상 없음 안 함 2021-03-25 미상 없음 안 함 2023-01-09 미상 없음 안 함 2019-06-17 미상 없음 안 함 2022-02-17 미상 없음 미상 입찰 전에 볼 것
- 일괄매각에 포함된 토지·건물 범위 확인
- 임차권등기 임차인들의 실제 보증금 규모 확인