건물 4건
매각기일 빠른 순이야.
1강남구 역삼동 620-22
단독주택다가구
감정 87억 857만 → 최저 87억 857만 (100%) · 유찰 0회
실거래 추정 67억 5,274만 (감정 대비 −22%)
토지 80평 · 건물 약 126평 · 토지 평당 1억 938만
- 사건
- 2025타경103708
- 법원
- 서울중앙지방법원 경매11계
- 매각기일
- 11/12(목) D-2
인수 없음임차인 10명 모두 말소기준보다 늦게 전입
현황조사서상 임차인 10명의 전입일이 모두 말소기준권리인 근저당(2015-08-07)보다 늦어서 대항력이 없어. 명세서에 소멸되지 않는 권리도 없어서 낙찰자가 떠안을 돈은 보이지 않아. 현황조사서에 보증금은 없고, 문건에는 임차인들의 권리신고와 배당요구가 올라와 있어.
낙찰받으면최저가 말고 세금이랑 이사비로 2억 9,838만~3억 2,038만 정도 더 들어
가격표
기준: 같은 동 단독·다가구 실거래 17건 토지 평당 중앙값 8,481만 × 80평 = 67억 5,274만
잘 풀리면최저가부터 이미 손해
꼬이면 최저가부터 손해
입찰가 들어가는 돈 잘 풀리면 꼬이면 최저가87억 857만 90억 696만 −22억 5,422만 손해 −22억 7,622만 손해 - 취득세는 넣었고, 양도세·중개비·대출이자·등기비·법무사 비용은 안 넣었어.
- 취득세는 1주택자 기준이야.
- 전용면적을 몰라서 농특세 0.2%는 안 넣었어.
- 국토부 실거래가 공개시스템 단독·다가구 매매 2024-11-11 ~ 2026-11-10 계약, 해제된 거래는 뺐어. 건물 나이·층수·도로 폭은 안 따지고 토지 평당가로만 본 거라 대충 감 잡는 용도야.
권리분석 자세히
낙찰받으면 드는 돈
잘 풀리면
- 취득세 등계산2억 8,738만원최저가에 낙찰된다고 치고 취득세 3%·지방교육세 0.3%
- 명도비추정1,100만원11세대 × 이사비 100만
- 최저가 말고 더
- 2억 9,838만원
- 최저가까지 합치면
- 90억 696만원
꼬이면
- 취득세 등계산2억 8,738만원최저가에 낙찰된다고 치고 취득세 3%·지방교육세 0.3%
- 명도비추정3,300만원주거 11세대 × 300만
- 최저가 말고 더
- 3억 2,038만원
- 최저가까지 합치면
- 90억 2,896만원
이렇게 가정했어
- 최저가 87억 857만에 낙찰된다고 치고 계산했어.
- 1주택자 기준, 다주택이면 최대 12%까지 올라가.
- 전용면적을 몰라 농특세 0.2%는 뺐어.
- 명도비는 관행치야. 꼬이면 주거 300만·상가 500만, 잘 풀리면 이사비 100만씩.
- 등기비·법무사 비용·대출 이자는 뺐어.
위험 요소
- 참고법원 사이트 정지 표시(코드 04, 뜻 확인 전)
말소기준권리
2015-08-07 근저당권(토지, 건물)
임차인
전입 보증금 대항력 배당요구 2025-04-03 미상 없음 미상 2020-11-03 미상 없음 미상 2025-01-15 미상 없음 함 2021-07-14 미상 없음 함 2021-11-01 미상 없음 함 2019-11-22 미상 없음 함 2022-03-02 미상 없음 함 2020-01-07 미상 없음 함 2024-04-05 미상 없음 함 2025-07-31 미상 없음 미상 입찰 전에 볼 것
- 일괄매각 범위 확인
- 관련사건(조정을 갈음하는 결정) 내용 확인
- 배당요구 안 한 임차인의 전입일 확인
2강남구 역삼동 796-10
단독주택다가구
감정 68억 4,469만 → 최저 43억 8,060만 (64%) · 유찰 2회
실거래 추정 80억 6,891만 (감정 대비 +18%)
토지 95평 · 건물 약 161평 · 토지 평당 4,604만
- 사건
- 2025타경103612
- 법원
- 서울중앙지방법원 경매1계
- 매각기일
- 11/17(화) D-7
인수 위험말소기준보다 앞선 임차인, 보증금 미상
2019-10-11에 전입한 임차인이 근저당(2022-08-12)보다 먼저 들어왔고, 현황조사서에 보증금이 없고 배당요구도 확인이 안 돼. 2022-06-20에 전입한 임차인도 말소기준보다 빠르고 배당요구는 했지만, 배당으로 못 받은 보증금은 낙찰자가 물어줄 수 있어. 현황조사서에 보증금이 없어서 떠안을 금액은 미상이야.
낙찰받으면꼬이면 최저가 말고 보증금 추정 포함 3억 8,955만 더 들 수 있어
가격표
기준: 같은 동 단독·다가구 실거래 17건 토지 평당 중앙값 8,481만 × 95평 = 80억 6,891만
잘 풀리면69억 1,800만까지 10% 넘게 남아 · 76억 9,900만까지 조금 남아 · 넘으면 손해
꼬여도 본전: 75억 7,300만까지
입찰가 들어가는 돈 잘 풀리면 꼬이면 최저가43억 8,060만 46억 4,016만 +34억 2,874만 남음 +32억 9,874만 남음 10% 남는 선69억 1,800만 72억 6,129만 +8억 761만 남음 +6억 7,761만 남음 본전76억 9,900만 80억 6,806만 +84만 남음 −1억 2,915만 손해 - 취득세는 넣었고, 양도세·중개비·대출이자·등기비·법무사 비용은 안 넣었어.
- 취득세는 1주택자 기준이야.
- 전용면적을 몰라서 농특세 0.2%는 안 넣었어.
- 문서에 없는 보증금은 어림해서 넣었어.
- 국토부 실거래가 공개시스템 단독·다가구 매매 2024-11-11 ~ 2026-11-10 계약, 해제된 거래는 뺐어. 건물 나이·층수·도로 폭은 안 따지고 토지 평당가로만 본 거라 대충 감 잡는 용도야.
권리분석 자세히주의 2건
낙찰받으면 드는 돈
잘 풀리면
- 취득세 등계산1억 4,455만원최저가에 낙찰된다고 치고 취득세 3%·지방교육세 0.3%
- 선순위 임차인 1명 보증금미상현황조사서에 보증금이 없어(명세서 점유자표는 안 봤어)
- 선순위 임차인(배당요구) 1명 보증금미상현황조사서에 보증금이 없어(명세서 점유자표는 안 봤어), 배당요구는 해서 배당으로 받을 수도 있어
- 명도비추정1,500만원15세대 × 이사비 100만
- 최저가 말고 더
- 1억 5,955만원
- 최저가까지 합치면
- 45억 4,016만원
꼬이면
- 취득세 등계산1억 4,455만원최저가에 낙찰된다고 치고 취득세 3%·지방교육세 0.3%
- 선순위 임차인 1명 보증금추정1억원강남 역삼동 다가구 한 가구 보증금 1억 가정, 임차인 1명, 배당요구를 안 했거나 확인이 안 돼서 낙찰자가 물어줘
- 선순위 임차인(배당요구) 1명 보증금추정1억원강남 역삼동 다가구 한 가구 보증금 1억 가정, 임차인 1명, 배당으로 못 받은 만큼 낙찰자가 물어줘
- 명도비추정4,500만원주거 15세대 × 300만
- 최저가 말고 더
- 3억 8,955만원
- 최저가까지 합치면
- 47억 7,016만원
이렇게 가정했어
- 최저가 43억 8,060만에 낙찰된다고 치고 계산했어.
- 1주택자 기준, 다주택이면 최대 12%까지 올라가.
- 전용면적을 몰라 농특세 0.2%는 뺐어.
- 명도비는 관행치야. 꼬이면 주거 300만·상가 500만, 잘 풀리면 이사비 100만씩.
- 보증금은 현황조사서만 봤어. 명세서 점유자표에 신고한 보증금이 있을 수 있어.
- 미상 보증금 가정: 강남 역삼동 다가구 한 가구 보증금 1억 가정. 문서에 나온 돈이 아니야.
- 등기비·법무사 비용·대출 이자는 뺐어.
위험 요소
- 높음선순위 임차인 1명(2019-10-11부터 전입, 말소기준 2022-08-12보다 먼저), 보증금 미상, 배당요구 확인 안 됨
- 중간선순위 임차인(배당요구) 1명(2022-06-20부터 전입), 보증금 미상, 배당으로 못 받은 보증금은 낙찰자가 물어줄 수 있어
- 참고법원 사이트 정지 표시(코드 04, 뜻 확인 전)
말소기준권리
2022-08-12 근저당권
임차인
전입 보증금 대항력 배당요구 2024-01-08 미상 없음 미상 2019-10-11 미상 있음 미상 2022-06-20 미상 있음 함 2023-07-17 미상 없음 미상 2024-09-06 미상 없음 미상 2024-11-14 미상 없음 미상 2024-03-11 미상 없음 함 2023-02-13 미상 없음 함 2024-11-20 미상 없음 미상 2023-03-17 미상 없음 미상 2023-08-30 미상 없음 함 2024-10-16 미상 없음 미상 2023-07-20 미상 없음 미상 2024-10-28 미상 없음 미상 입찰 전에 볼 것
- 2019-10-11 전입 임차인의 보증금과 배당요구 여부 확인
- 2022-06-20 전입 임차인의 보증금과 예상 배당액 확인
- 일괄매각 범위와 다가구 호실별 점유 현황 확인
3성동구 하왕십리동 966-13
근린시설
감정 266억 7,726만 → 최저 266억 7,726만 (100%) · 유찰 0회
실거래 추정 239억 161만 (감정 대비 −10%)
토지 201평 · 건물 약 783평 · 토지 평당 1억 3,281만
- 사건
- 2026타경50013
- 법원
- 서울동부지방법원 경매1계
- 매각기일
- 11/23(월) D-13
피하기선순위 임차인 56명, 보증금 대부분 미상
현황조사서상 2001-06-18부터 전입한 임차인 56명이 말소기준(2026-01-20 강제경매개시결정)보다 먼저 들어왔고, 배당요구가 확인 안 돼서 보증금을 낙찰자가 물어줄 수 있어. 이해관계인에 가처분권자 2명이 있고 명세서에 가처분포기서 제출이 적혀 있지만, 제시외 건물이 낙찰 대상에 같이 묶여 있어.
낙찰받으면꼬이면 최저가 말고 보증금 추정 포함 43억 4,915만 더 들 수 있어
가격표
기준: 같은 구 상가건물 실거래 203건 토지 평당 중앙값 1억 1,899만 × 201평 = 239억 161만
잘 풀리면최저가부터 이미 손해
꼬이면 최저가부터 손해
입찰가 들어가는 돈 잘 풀리면 꼬이면 최저가266억 7,726만 308억 3,441만 −69억 3,280만 손해 −71억 2,480만 손해 - 취득세는 넣었고, 양도세·중개비·대출이자·등기비·법무사 비용은 안 넣었어.
- 문서에 없는 보증금은 어림해서 넣었어.
- 피하기 물건이라 숫자는 참고만 해.
- 국토부 실거래가 공개시스템 상가건물 매매 2024-11-11 ~ 2026-11-10 계약, 해제된 거래는 뺐어. 건물 나이·층수·도로 폭은 안 따지고 토지 평당가로만 본 거라 대충 감 잡는 용도야.
권리분석 자세히주의 2건
낙찰받으면 드는 돈
잘 풀리면
- 취득세 등계산12억 2,715만원최저가에 낙찰된다고 치고 취득세 4%·농특세 0.2%·지방교육세 0.4%
- 선순위 임차인 7명 보증금문서4억 8,000만원현황조사서 보증금, 배당요구를 안 했거나 확인이 안 돼서 낙찰자가 물어줘
- 선순위 임차인 49명 보증금미상현황조사서에 보증금이 없어(명세서 점유자표는 안 봤어)
- 명도비추정0원무상거주·공실이라 0으로 쳤어
- 최저가 말고 더
- 17억 715만원
- 최저가까지 합치면
- 283억 8,441만원
꼬이면
- 취득세 등계산12억 2,715만원최저가에 낙찰된다고 치고 취득세 4%·농특세 0.2%·지방교육세 0.4%
- 선순위 임차인 7명 보증금문서4억 8,000만원현황조사서 보증금, 배당요구를 안 했거나 확인이 안 돼서 낙찰자가 물어줘
- 선순위 임차인 49명 보증금추정24억 5,000만원성동구 근린시설 임차인 한 곳 보증금 5,000만 가정, 임차인 49명, 배당요구를 안 했거나 확인이 안 돼서 낙찰자가 물어줘
- 명도비추정1억 9,200만원주거 49세대 × 300만 + 상가 9곳 × 500만
- 최저가 말고 더
- 43억 4,915만원
- 최저가까지 합치면
- 310억 2,641만원
이렇게 가정했어
- 최저가 266억 7,726만에 낙찰된다고 치고 계산했어.
- 주택이 아니라 세금은 4.6%로 계산했어.
- 명도비는 관행치야. 꼬이면 주거 300만·상가 500만, 잘 풀리면 이사비 100만씩.
- 보증금은 현황조사서만 봤어. 명세서 점유자표에 신고한 보증금이 있을 수 있어.
- 미상 보증금 가정: 성동구 근린시설 임차인 한 곳 보증금 5,000만 가정. 문서에 나온 돈이 아니야.
- 등기비·법무사 비용·대출 이자는 뺐어.
위험 요소
- 높음선순위 임차인 56명(2001-06-18부터 전입, 말소기준 2026-01-20보다 먼저), 보증금 4억 8,000만 외 미상, 배당요구 확인 안 됨
- 중간이해관계인에 가처분권자 2명, 순위·대상 확인
- 낮음일괄매각. 제시외 건물 포함. 토지 및 건물 가처분권자 정한수로부터 2026-10-27 자 가처분포기서(매각대금완납후 말소등기에 동의)가 제출되어 있음.
말소기준권리
2026-01-20 강제경매개시결정
임차인
전입 보증금 대항력 배당요구 2018-11-23 미상 있음 미상 2001-06-18 미상 있음 안 함 2025-09-04 미상 있음 안 함 2021-01-27 미상 있음 안 함 2020-02-25 미상 있음 미상 2018-02-14 미상 있음 안 함 2024-08-09 미상 있음 안 함 2024-07-31 미상 있음 안 함 2025-04-15 미상 있음 안 함 2022-01-27 미상 있음 미상 2017-12-29 미상 있음 안 함 2023-01-13 미상 있음 미상 2023-03-29 미상 있음 안 함 2015-05-06 미상 있음 안 함 2020-04-28 미상 있음 안 함 2023-11-02 미상 있음 안 함 2023-12-11 미상 있음 안 함 2025-06-04 미상 있음 미상 2024-02-28 미상 있음 미상 2022-07-11 미상 있음 안 함 2024-04-05 미상 있음 안 함 2025-06-10 미상 있음 안 함 2025-03-11 미상 있음 안 함 2022-03-08 미상 있음 안 함 2024-01-29 미상 있음 안 함 2023-03-16 미상 있음 안 함 2021-11-26 미상 있음 미상 2019-11-06 미상 있음 미상 2025-08-11 미상 있음 안 함 2024-02-08 미상 있음 안 함 2023-11-21 미상 있음 안 함 2024-01-23 미상 있음 안 함 2024-12-30 미상 있음 안 함 2024-06-18 미상 있음 안 함 2025-08-12 미상 있음 안 함 2025-09-12 미상 있음 미상 2025-01-31 미상 있음 안 함 2025-11-21 미상 있음 안 함 2025-02-12 미상 있음 안 함 2025-07-07 미상 있음 안 함 2025-06-23 미상 있음 미상 2025-11-25 미상 있음 안 함 2025-07-01 미상 있음 안 함 2026-01-08 미상 있음 안 함 2025-02-15 미상 있음 안 함 2026-01-20 미상 없음 안 함 2025-08-21 미상 있음 안 함 2025-11-25 미상 있음 안 함 2025-09-01 미상 있음 안 함 2024-09-09 3,000만원 있음 안 함 2018-02-22 1억원 있음 안 함 2024-03-15 미상 있음 안 함 2024-04-22 7,000만원 있음 안 함 2018-03-28 1억원 있음 안 함 2021-02-05 5,000만원 있음 안 함 2024-01-25 6,000만원 있음 안 함 2020-10-23 7,000만원 있음 안 함 입찰 전에 볼 것
- 가처분권자 2명의 대상과 가처분포기서 범위 확인
- 제시외 건물 4건의 일괄매각 포함 범위 확인
4강남구 역삼로33길 18 (역삼동)
단독주택다가구
감정 45억 1,923만 → 최저 36억 1,538만 (80%) · 유찰 1회
실거래 추정 39억 9,982만 (감정 대비 −11%)
토지 47평 · 건물 약 94평 · 토지 평당 7,666만
- 사건
- 2025타경101849
- 법원
- 서울중앙지방법원 경매21계
- 매각기일
- 11/24(화) D-14
인수 없음임차인 15명 모두 말소기준보다 늦은 전입
명세서상 말소기준은 건물 근저당(2016-07-08)이고, 현황조사서 임차인 15명의 전입일은 모두 2019-06-17 이후라 대항력이 없어. 명세서에 소멸되지 않는 권리나 지상권은 적혀 있지 않아. 현황조사서에 보증금이 없어 금액은 미상이고, 일괄매각이라 점유자가 많아 명도 부담은 따로 있어.
낙찰받으면최저가 말고 세금이랑 이사비로 1억 3,430만~1억 7,430만 정도 더 들어
가격표
기준: 같은 동 단독·다가구 실거래 17건 토지 평당 중앙값 8,481만 × 47평 = 39억 9,982만
잘 풀리면38억 5,700만까지 조금 남아 · 넘으면 손해
꼬여도 본전: 38억 1,800만까지
입찰가 들어가는 돈 잘 풀리면 꼬이면 최저가36억 1,538만 37억 4,969만 +2억 5,012만 남음 +2억 1,012만 남음 본전38억 5,700만 39억 9,928만 +53만 남음 −3,946만 손해 - 취득세는 넣었고, 양도세·중개비·대출이자·등기비·법무사 비용은 안 넣었어.
- 취득세는 1주택자 기준이야.
- 전용면적을 몰라서 농특세 0.2%는 안 넣었어.
- 국토부 실거래가 공개시스템 단독·다가구 매매 2024-11-11 ~ 2026-11-10 계약, 해제된 거래는 뺐어. 건물 나이·층수·도로 폭은 안 따지고 토지 평당가로만 본 거라 대충 감 잡는 용도야.
권리분석 자세히
낙찰받으면 드는 돈
잘 풀리면
- 취득세 등계산1억 1,930만원최저가에 낙찰된다고 치고 취득세 3%·지방교육세 0.3%
- 명도비추정1,500만원15세대 × 이사비 100만
- 최저가 말고 더
- 1억 3,430만원
- 최저가까지 합치면
- 37억 4,969만원
꼬이면
- 취득세 등계산1억 1,930만원최저가에 낙찰된다고 치고 취득세 3%·지방교육세 0.3%
- 명도비추정5,500만원주거 10세대 × 300만 + 상가 5곳 × 500만
- 최저가 말고 더
- 1억 7,430만원
- 최저가까지 합치면
- 37억 8,969만원
이렇게 가정했어
- 최저가 36억 1,538만에 낙찰된다고 치고 계산했어.
- 1주택자 기준, 다주택이면 최대 12%까지 올라가.
- 상가가 섞인 건물인데 주택 세율로 계산했어. 상가 부분은 4.6%라 더 나올 수 있어.
- 전용면적을 몰라 농특세 0.2%는 뺐어.
- 명도비는 관행치야. 꼬이면 주거 300만·상가 500만, 잘 풀리면 이사비 100만씩.
- 등기비·법무사 비용·대출 이자는 뺐어.
말소기준권리
2016-07-08 근저당
임차인
전입 보증금 대항력 배당요구 2024-11-08 미상 없음 미상 2020-01-06 미상 없음 미상 2022-08-19 미상 없음 미상 2023-01-13 미상 없음 미상 2021-11-29 미상 없음 미상 2022-10-24 미상 없음 미상 2022-07-25 미상 없음 미상 2022-02-07 미상 없음 안 함 2021-08-23 미상 없음 미상 2022-09-14 미상 없음 미상 2020-11-02 미상 없음 안 함 2021-03-25 미상 없음 안 함 2023-01-09 미상 없음 안 함 2019-06-17 미상 없음 안 함 2022-02-17 미상 없음 미상 입찰 전에 볼 것
- 토지(2015-11-16)와 건물(2016-07-08) 근저당 시점이 달라 전입일과 맞춰 보기 확인
- 배당요구종기(2025-04-30) 뒤에 들어온 임차권자 신고 내용 확인
- 상가 점유 부분의 임대차 내용 확인